アレクサンドリアは、マーサーの「メガブロック」取引でシアトルのバイオテクノロジーへの数十年にわたる投資を倍増させる

シアトル史上最も価値の高い土地取引が間近に迫る中、アレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティーズは、大手テクノロジー企業が支配する不動産市場でバイオテクノロジーが繁栄できると賭けている。

アレクサンドリア不動産は最近、シアトル市とマーサー・メガブロックの買収で合意した。マーサー・メガブロックは、アマゾンのキャンパスとレイク・ユニオン周辺のライフサイエンス関連施設群の間に位置する3つの開発用地である。これは、アレクサンドリアがシアトルのライフサイエンス産業に長年賭けてきた一連の取り組みの最新のものだ。

「クラスターの中心であるだけでなく、シアトルのライフサイエンス活動の中心という、これ以上重要な立地にある場所はおそらく見つからないでしょう」とアレクサンドリアの創設者兼会長のジョエル・マーカス氏は語った。

アレクサンドリア市は、当初の入札額を約40%上回る1億4,350万ドルをこの土地に支払う予定だ。この提案には、市のホームレス問題対策を支援するための500万ドルの一時的な拠出と、この土地に手頃な価格の住宅とコミュニティセンターを建設するという約束も含まれている。

シアトルでは、ライフサイエンス企業、特にバイオテクノロジー企業向けの不動産は歴史的に非常に限られてきました。不動産会社CBREの最近のレポートによると、市内のライフサイエンス関連施設全体の空室率はわずか1.5%です。

「スペースは狭く、ここ数年でさらに狭くなっている」とアダプティブ・バイオテクノロジーズのチャド・ロビンズCEOは語った。同社は最近、アレクサンドリアとリース契約を結び、シアトル本社の面積を3倍にする予定だ。

しかし、それはすぐに変わるかもしれません。シアトルのライフサイエンス関連不動産は44%増加し、約220万平方フィート（約2億2千万平方メートル）の供給が見込まれています。CBREによると、その大部分は2022年までに完成する予定です。そのうち約83万平方フィート（約8万平方メートル）はアレクサンドリアのものです。

これらの数字は、最近発表されたメガブロック取引によってさらに増加するでしょう。アレクサンドリアは、この取引により74万平方フィートのオフィスと研究室スペースが追加される可能性があると提案しています。バイオテクノロジー企業向け不動産の急騰は、CBREが今年初めにシアトルを新興ライフサイエンスハブの第1位にランク付けした理由の一つです。

「見た目が汚い」建物からテクノロジーの聖地へ

今日のメガブロックを見れば、アレクサンドリアがなぜ興味を持つのかは一目瞭然です。このプロジェクトは、Google Cloudキャンパス、Amazonのビル、Facebookのエンジニアリングオフィス、そしてアレン研究所やワシントン大学医学部の研究センターから目と鼻の先です。

しかし、1990年代後半から2000年代初頭にかけて、アレクサンドリアが初めて不動産を購入し始めた頃、レイクユニオン地区がどのような発展を遂げるかを予見するには、かなりの想像力が必要でした。「私たちが目にしたのは、ほとんどが空き地か、見た目がひどい工業ビルでした」とマーカス氏は言います。しかし、シアトルには免疫学の独自の専門知識があり、アレクサンドリアはそこが初期のバイオテクノロジー拠点になると確信していました。

ライフサイエンス・ワシントンの報告書によると、ワシントン州のライフサイエンス産業は2001年以降、民間部門の雇用増加率を上回っています。 シアトルには、州内のライフサイエンス企業の40%が拠点を置いています。

「クラスターが本格的に発達するには約25年かかります」とマーカス氏は述べた。「私たちは第一世代の終わりに差し掛かっています。」

この長期的な視点は功を奏しました。アレクサンドリアのシアトルでの歴史は、1996年にフレッド・ハッチンソンがん研究センターの旧本部ビルを購入し、同センターにリースバックしたことに始まります。その後、アレクサンドリアはゲイツ財団やザイモジェネティクスとも同様の「セール・アンド・リースバック」契約を結びました。

レイク・ユニオン周辺のバイオテクノロジークラスターへの賭けは、アレクサンドリアを、この地域で最も土地を渇望するテナント、つまりアマゾンと対立させることになった。

しかし、マーカス氏は、アマゾンの存在がライフサイエンス業界にとって恩恵となる可能性があると考えている。「まだ何が起こっているのか誰も正確には分かっていませんが、アマゾンは非常に興味深いヘルスケアチームを構築しています」と、マーカス氏はアマゾンとJPモルガン・チェース、バークシャー・ハサウェイとのヘルスケア合弁会社であるヘイブンについて言及した。

アレクサンドリアのシアトル進出計画における大きな障害の一つは投資家だ。「シアトルはベンチャーキャピタルの面で弱いのです」とマーカス氏は言う。アラン・フレイザー氏のフレイザー・ヘルスケア・パートナーズとARCHベンチャー・パートナーズの拠点があるにもかかわらず、シアトルにはベイエリアやボストンのようなライフサイエンス分野の投資家の「厚いプール」が欠けているのだ。

ピッチブックのデータによれば、シアトル地域におけるベンチャーキャピタル投資は過去3年間で合計12億5000万ドルに達し、サンフランシスコでは180億ドル以上、ボストンでは136億ドルに達した。

アレクサンドリアは、ニューヨーク市とマサチューセッツ州ケンブリッジで既に稼働しているプログラムを拡充し、来年初頭までにシアトルに「LaunchLabs」と呼ばれるインキュベーターを設立する計画です。また、同社は「Seed Capital Platform」と呼ばれる投資ビークルも運営しています。アレクサンドリアは投資内容の大半を非公開としていますが、マーカス氏によると、同社は今年初めに上場したアダプティブ社の初期投資家でした。

アレクサンドリアは現在、シアトルで150万平方フィート（約1万5千平方メートル）の敷地を所有しており、188 E. Blaine St.のアトリウム（20万4千平方フィート）、1165 Eastlake（10万6千平方フィート）、701 Dexter（21万7千平方フィート）など、複数のプロジェクトを建設中です。同社は最近、バイオテクノロジーのスタートアップ企業Kinetaが現在拠点を置いている219と225 Terryに13階建てのビルを建設する提案書を提出しました。また、1150 Eastlakeに30万3千平方フィート（約2万3千平方フィート）のプロジェクトを計画しており、601 Dexterの土地も購入しています。

アトリウムは今秋完成予定で、シアトル・キャンサー・ケア・アライアンスや、ジュノ・セラピューティクスの元幹部が設立した新興企業サナ・バイオテクノロジーズなどが入居している。マサチューセッツ州ケンブリッジに拠点を置くブルーバード・バイオは先週正式にアトリウムに移転し、ライフサイエンス・ワシントンも同ビルにスペースを借りている。

アレクサンドリアのもう一つの主要プロジェクトは、かつてバイオテクノロジー企業ザイモジェネティクスの拠点であった歴史的なレイク・ユニオン蒸気プラントです。フレッド・ハッチンソンがん研究センターがこの蒸気プラントの建物のリース契約を引き継ぎ、来年移転する予定です。

なぜ、高額で混雑した都市部に研究室を建設するのでしょうか？マーカス氏によると、ライフサイエンス企業は賃料を他の投資に比べて比較的小さな費用と見なしているからです。また、適切な人材を確保するために、高い賃料を支払うことも厭いません。

アダプティブのロビンズ氏も同じ意見だ。「私たちは田舎には行きたくないんです。都会にいたいんです。都会こそが、私たちが求めている人材を引きつける場所なんです」と彼は言った。

アレクサンドリアは、研究機関、強力なベンチャーキャピタル、優秀な従業員を抱える地域に企業を配置するクラスターモデルに基づいて不動産を開発しています。サウスレイクユニオンのテナントは、フレッド・ハッチ研究所、アレン研究所、ワシントン大学、シアトル小児病院などの主要な科学機関に近接してアクセスできます。

同社はシアトル以外にも、サンフランシスコ、サンディエゴ、ボストン、ニューヨーク市、メリーランド州、そしてノースカロライナ州のリサーチ・トライアングル地域にも大規模な不動産を保有しています。アレクサンドリアは昨年、売上高13億ドルに対し、純利益3億6,400万ドルを計上しました。