レッドフィンCEO：「住宅市場はさらに悪化する可能性がある」
ネイト・ベック著
米国の住宅市場は引き続き弱体化の兆候を示しており、Zillow GroupやRedfinといったシアトルの不動産テック企業にも影響を与えています。そして、この傾向は今後も続く可能性があります。
「住宅市場はさらに悪化する可能性があると考えています」と、レッドフィンのCEO、グレン・ケルマン氏は水曜日の決算説明会で述べた。「米国の住宅販売戸数が年間400万戸を下回るのは、ここ数十年で見たことがありません。しかも、米国の人口は増加しているのですから。」
レッドフィンは第3四半期の利益予想を下回り、水曜日には今年2度目となる人員削減を発表し、従業員の13%にあたる862人の人員を削減した。
同社はまた、住宅転売「iBuying」プログラム「RedfinNow」を終了する予定だと発表した。
これらのコスト削減策は、インフレと住宅ローン金利の上昇などに起因する住宅市場全体の低迷への対応策です。新築住宅の着工を示す一戸建て住宅着工件数は、9月に約19%減少しました。建築許可件数は17%減少しました。また、既存住宅の販売件数は前年同期比で約24%減少しています。
「当社は市場シェアを拡大し続ける計画ですが、2023年の市場規模は2021年よりも30%縮小する可能性があります」と、ケルマン氏は水曜日に従業員宛てのメモに記した。「6月の人員削減は、2022年の住宅販売数が減少するとの見通しに対応したものです。今回の人員削減は、景気低迷が少なくとも2023年までは続くと想定したものです。」
レッドフィンは6月に従業員の8%を解雇した。同社の従業員数は4月以降27%減少している。
「住宅会社は現在、苦境に立たされているが、レッドフィンは以前も苦境に立たされており、より強い立場で乗り越えてきた」とケルマン氏は決算の詳細を記したプレスリリースで述べた。
シアトルの不動産大手は、9月30日までの3か月間の売上高が6億050万ドル、1株当たり純損失が0.83ドルだったと報告した。いずれもアナリスト予想の6億300万ドルと0.80ドルをわずかに下回った。
レッドフィンの株価は水曜日に10%以上下落したが、木曜日に反発した。年初来では90%近く下落している。
RBCキャピタル・マーケッツのアナリスト、ブラッド・エリクソン氏は水曜日、iBuyingプログラムを停止するという決定により、レッドフィンの最大の負債とキャッシュバーンの原因が解消されると記した。同氏はさらに、「事業全体の損失と、バランスシート上に3億ドル相当の住宅が残っていることによる投資家の流動性懸念を考慮すると、これは極めて重要な決定だった」と付け加えた。
レッドフィンは、不動産取引をよりスムーズにするためにiBuyingに多額の投資を行った数少ない不動産会社の一つです。しかし、特に市場の減速により、iBuyingは困難なビジネスであることが証明されています。
Zillowグループは昨年、自社のiBuyer部門であるZillow Offersを閉鎖し、4億500万ドルの減損と25%の人員削減を余儀なくされました。iBuyingの大手企業であるOpendoorは、今月初めに従業員の18%を解雇し、第3四半期には約10億ドルの損失を計上しました。
第3四半期、レッドフィンはRedfinNowを通じて530戸の住宅を販売し、平均販売価格は55万903ドルでした。これは、同期間における同社の総売上高のほぼ半分を占めました。
レッドフィンは、第3四半期決算でレッドフィンナウ関連の減損損失1,800万ドルを計上したと発表。「2022年9月30日時点で住宅を売却した場合の価値に関するレッドフィンナウの現在の見積もりよりも高い価格で2022年に住宅を購入した結果、販売コストを差し引いた」としている。
提出書類によると、レッドフィンの10月末時点の住宅在庫価値は約2億6500万ドルで、さらに9200万ドル分の売却契約が締結されている。同社は1月末までに住宅在庫を8500万ドル未満に減らし、2023年第2四半期末までに在庫住宅を完全に処分する予定だ。ケルマン氏によると、レッドフィンがこれらの住宅を売却することで、バランスシート上に約1億ドルの現金が入るという。
「862人の同僚や友人を解雇するのは本当に辛いことです」と、レッドフィンのCEO、グレン・ケルマン氏は決算発表で述べた。「しかし、比較的低い損失でレッドフィンナウを閉鎖できたことに安堵しています。」
決算報告の電話会議で、ウェドブッシュ証券のアナリスト、ジェイ・マッキャンレス氏は、住宅市場全体に対するレッドフィンの「弱気」な見方を引用し、来年第3四半期前にすべての住宅を清算するというレッドフィンの計画に懐疑的な見方を示した。
レッドフィンの最高財務責任者（CFO）であるクリス・ニールセン氏は、同社は物件の価格を販売競争力のあるものにしつつ、できるだけ利益が出るような価格にしている、と答えた。
「希望はここでは戦略ではない」とニールセン氏は付け加えた。「住宅価格の上昇を待つつもりはない」
Redfin の第 3 四半期財務報告のその他のハイライトは次のとおりです。
- 当四半期の純損失は9,020万ドルで、前年同期の1,890万ドルから減少した。
- 住宅ローン収入は4,800万ドルで、前四半期の5,300万ドルから減少しました。しかし、住宅ローンも組んでいるレッドフィンの顧客の割合は17%に増加し、昨年の2倍以上となりました。
- ウェブサイトとアプリのトラフィックは前年比3％増加し、月間平均ユーザー数は約5,100万人となりました。
- 総市場シェアは前年同期比2ベーシスポイント増の0.8%となった。
