新たな調査でアマゾンの成長がシアトルの家賃にどのような影響を与えたかがわかる
モニカ・ニッケルズバーグ著
大陸中の都市が、アマゾンの第2本社と、それに伴う5万人の高給雇用をめぐって争っている。しかし、都心部の急成長するテクノロジー産業と住宅価格の手頃さとの関係に関する新たなデータは、勝者が新たな現実に立ち向かうことになるだろうことを改めて示している。
Zillowは、Amazonが本拠地であるシアトルの家賃に及ぼす影響について、より具体的なデータを得るため、データを分析しました。統計データを見る前に、ZillowがAmazonそのものを調査対象としたのではなく、「サウス・レイク・ユニオンの雇用ブーム」と呼ぶものを調査した点に留意することが重要です。このeコマースの巨人は、間違いなく「アマゾニア」の愛称で知られるこの地域を支配していますが、そこに拠点を置く唯一の雇用主というわけではありません。
シアトルの家賃は、2011年から2015年にかけて、1平方フィートあたり平均で年間0.11ドル上昇しました。Zillowのエコノミストは、この0.11ドルの急上昇のうち約0.07ドルがサウスレイクユニオンの雇用増加によるものだとしています。つまり、シアトルで650平方フィートのワンベッドルームのアパートを借りている人は、サウスレイクユニオンの雇用増加の結果、2011年から2015年にかけて、毎月の家賃が年間約44ドル増加したことになります。
Zillowによれば、サウス・レイク・ユニオンとその隣接地域には、同じ近隣地域で働き、暮らす人々の密度が最も高いという。
「シアトルでは、特に現在の住宅在庫逼迫の状況下では、十分な住宅供給が十分に行われなかったことがしばしば見られ、それが家賃と住宅価格の上昇につながっています」と、Zillowのチーフエコノミスト、スヴェンジャ・グデル氏はGeekWireとのインタビューで述べた。「単にAmazonのおかげというだけでなく、Amazonがここにあるという事実自体が、多くの人々を惹きつけているのです。」
Zillowは、2011年から2015年にかけて、ある地域に住むサウスレイク・ユニオンの労働者数と家賃上昇率の上昇率との間に相関関係があることを発見しました。下の地図は、ある地域に住むサウスレイク・ユニオンの労働者数の年間平均変化率と、同じ期間における1平方メートルあたりの家賃中央値の年間平均変化率の関係を示しています。
もちろん、テクノロジー分野の雇用増加だけがシアトルの家賃上昇の要因ではありません。シアトルは地理的な制約があり、開発を阻害する可能性があります。また、需要に比べて住宅在庫も依然として比較的少ないです。グデル氏は、Zillowがデトロイトやアトランタのように住宅在庫が豊富な都市で同様の調査を実施した場合、たとえ大企業が高給労働者を大量に引き付けていたとしても、結果は異なるだろうと述べています。
「賃料が上昇したのは、単にアマゾンがシアトルにあるからではありません」とグデル氏は述べた。「賃料が上昇した理由は様々です。一つはアマゾン、より具体的にはサウス・レイク・ユニオンの雇用です。約20%はアマゾンによるものですが、賃料上昇の要因は他にもたくさんあります。」
アマゾンのシアトルにおける急成長もまた、予測不可能でした。同社は短期間で急激な成長を遂げ、シアトルはそれに追いつくだけの新しい住宅を建設することができませんでした。これは、HQ2の誘致を勝ち取った都市にとって興味深い機会となります。5万人のアマゾン従業員とその家族、そして彼らを支援する企業の従業員の流入に備えるチャンスです。
「ある地域に労働者が集中し、急速に増加した場合に何が起こるのか、そしてそれが家賃にどのような影響を与えるのかを見るのは本当に興味深いことです」とグデル氏は述べた。「アマゾンは急速に成長し、多くの人々を惹きつけているため、現時点では街の賃貸市場を大きく形作っており、他の企業でこのような例を見つけるのはおそらく難しいでしょう。」
