レッドフィンのCEOが、iBuyer住宅購入プログラムがジロウグループを破滅させた落とし穴をいかに回避したかを語る
Zillow Group が今週、iBuying から撤退するという意外な決定を下したことで、他の企業にとってのテクノロジーを活用した住宅購入サービスの全体的な実現可能性について疑問が生じている。
少なくとも 1 つの競合相手は順調に進んでいるようです。
シアトルを拠点とするレッドフィンは本日、第3四半期の収益を発表した。収益は予想を上回り（5億4000万ドル、前年比128％増）、1株当たり利益は予想にわずかに届かなかった（-0.20ドル）。
アナリストとの電話会議で、レッドフィンのCEOグレン・ケルマン氏は、住宅売却のデジタル化と迅速化を目指す同社のiBuyer事業であるRedfinNowについていくつかの質問に答えた。
iBuyingは、消費者が従来の売却に伴う手間、時間、そして不確実性を避けながら、より低価格で住宅を売却できる手段として宣伝されています。iBuyerはその後、住宅を「転売」し、すぐに市場に再出品することで利益を狙っています。
Redfinの不動産部門（RedfinNowを含む）は、第3四半期の売上高が2億3,840万ドルで、前年同期の1,900万ドルから増加しました（Redfinはパンデミック発生当初に住宅購入を一時停止していました）。粗利益はわずか2万ドルでした。Redfinは第3四半期にRedfinNow経由で388戸の住宅を販売しました（前年同期の37戸から増加）。また、このプログラムを5都市に拡大しました。
Zillowは、住宅価格の正確な予測に失敗したため、iBuyingプログラム「Zillow Offers」の終了を決定したと発表した。今週初めの報道によると、住宅市場の冷え込みにより、Zillowが購入した住宅の価値は、現在、購入価格を下回っているという。
それで、Redfin は何を違ったやり方でやったのでしょうか?
ケルマン氏は、レッドフィンはレッドフィンナウ経由で住宅代金を支払うために規律あるアプローチを取り、夏の住宅価格上昇の鈍化を予想して3月から基準額を引き下げ、9月までレッドフィンナウのオファーを減らし続けたと述べた。
「家賃は安く抑えられていました。もしそれが、本来のスピードで成長できないことを意味するとしても、仕方ありません」とケルマン氏は語った。「住宅に高い金額を支払う覚悟があれば、このビジネスはどんな規模にも拡大できるのです。」
レッドフィンの第3四半期に成立した住宅販売は、平均して予想価格の101.1%だった。
Zillow の iBuying での失敗は、iBuying やビジネス全般において、AI アルゴリズムで処理しても改善されない要素があることを示した。
ケルマン氏によると、レッドフィンはRedfinNowのオファー内容を判断するためにソフトウェアを活用しているが、「人間による二層構造のガバナンス」も活用しているという。これによりオファー作成プロセスは遅くなるものの、レッドフィンはより慎重になるという。
「機械学習アルゴリズムが私たちを窮地に陥らせる可能性があるという考えは、すべてのiBuyerが懸念していることです。私たちは規模と慎重さの適切なバランスを見つけようとしてきましたが、Redfinはおそらく慎重さの極みにいると言えるでしょう」と彼は述べた。
「それが痛い目に遭う時もあるでしょう。慎重であることが常に正しいとは限らないことは承知しています。しかし、このビジネスは資本集約型なので、それが私たちのアプローチになるのです。」
ZillowのCEO、リッチ・バートン氏は、Zillow Offersが継続的に利益を上げるには規模が大きくなる必要があると述べた。「この規模の事業展開には過大な自己資本が必要となり、収益とバランスシートの変動が大きくなり、最終的にはROE（自己資本利益率）が当初の想定をはるかに下回る結果になると判断しました」とバートン氏は述べた。
この閉鎖に伴い、Zillowの株価は今週下落しました。この閉鎖により、従業員の約25%、つまり約2,000人が解雇されることになります。同社は閉鎖に関連して5億ドル以上の減損損失を計上することになります。
ケルマン氏は、レッドフィンナウにとって最大の課題はリフォームのスピード、つまりレッドフィンがどれだけ早く住宅を市場に戻せるかだと述べた。「住宅をリフォームできる能力には限りがあります」とケルマン氏は述べた。「購入住宅の数も制限します。私たちの最優先事項は、これまで通り、持続可能な事業を構築することです。」
さらに、レッドフィンはiBuyingに全力を注いでいるわけではない。「iBuyingは当社の事業内容の一部ではありますが、当社の本質ではありません」とケルマン氏は述べ、iBuyingは顧客が利用できる数多くのサービスの一つであり、住宅所有者が支払う取引手数料が低い仲介販売も含まれると指摘した。
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「どんな市場状況でも毎日住宅を購入しなければならないとしたら、潜在的に有害な資産を無理やり自分に与えているだけだ」とケルマン氏は語った。
あるアナリストは、iBuyingというビジネスが完全に消滅するシナリオについて質問しました。彼は、iBuyingは消滅することはないが、業界が進む唯一の方向ではないと述べました。
「不動産の未来は、全てではありません」と彼は言った。「アルファとオメガ、破壊の神ヴィシュヌでもありません。一部の人々が検討したい選択肢の一つです。」（編集者注：ケルマン氏は読者に対し、「ヒンドゥー教に関する無知」について謝罪した。彼が言及したのは「破壊神」として知られるシヴァ神であり、「維持神」として知られるヴィシュヌ神ではない。）
レッドフィンの株価は2月以降40%以上下落しているが、木曜日には8%上昇した。時間外取引では5%以上下落した。
他のiBuying企業には、OpendoorとOfferpadがあります。Zillowの発表を受けて、Opendoorの広報担当者は「当社は営業中です。力強い成長とユニットエコノミクスを示しており、全国の住宅所有者の皆様がシンプルかつ確実に、そして迅速に引っ越しできるよう支援することに意欲を燃やしています」と述べました。
バートン氏は、Zillow Offersの閉鎖は「住宅市場に判断を下すため」ではないと述べた。
住宅市場は冷え込みの兆候を見せているが、「住宅ローン金利が大幅に上昇するまでは、おそらく活況が続くだろう」とレッドフィンのチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏は最近のレッドフィンのレポートで述べている。
