全国の住宅市場は深刻な兆候を示しているが、西海岸のテックハブではさらに悪い状況だ
モニカ・ニッケルズバーグ著
アメリカの住宅価格は高騰し、中低所得層に不均衡な負担を強い、富の不平等を永続させています。こうした動きは、サンフランシスコやシアトルといった西海岸のテクノロジーハブで特に顕著です。
これは、ハーバード大学が火曜日に発表した最新の「全米住宅状況報告書」によるものです。報告書によると、米国の住宅市場は大不況から順調に回復したものの、根底にある問題が、特に高級都市において、賃貸住宅の居住者や住宅購入希望者にとって暗い未来を予感させています。
この報告書の最大のポイントの一つは、住宅費の負担を抱えるアメリカ人が増加していることです。2016年には、全世帯の約3分の1が収入の30%以上を住宅費に費やしました。これは過去数十年と比べて大幅に増加していますが、近年はわずかに減少しています。
アメリカの世帯の中で最も低所得の25%では、実質所得の中央値は1988年から2016年の間にわずか3%しか伸びませんでした。25歳から34歳の成人の所得の中央値はわずか5%しか伸びませんでした。若者や低所得層の賃金上昇が鈍化したため、1990年から2016年の間に、家賃の中央値はインフレ率を20%上回るペースで上昇し、住宅価格の中央値はインフレ率を41%上回るペースで上昇しました。
「もし過去30年間、所得が経済成長と歩調を合わせていたなら、住宅価格の上昇も容易に同程度だったはずだ」と、報告書の筆頭著者であるダニエル・マッキュー氏は声明で述べた。「しかし、そうはなっていない」
アメリカ国民のニーズを満たすだけの集合住宅の建設も不十分です。2016年から2017年にかけて新築住宅はわずかに増加しましたが、その増加は主に一戸建て住宅の増加によるもので、8.6%増加しました。集合住宅の新築住宅は2017年に9.7%減少し、35万4,100戸となりました。
その結果、特に新規移住者人口が急増している活況都市では、売り出し物件の在庫が減少しています。全米13の主要都市圏では、昨年だけで住宅価格が10%以上上昇しました。シアトル都市圏では、2010年の2万2000戸に対し、2017年には約6000戸の住宅が売り出し中でした。サンフランシスコ地域では、昨年の売り出し物件数は約3500戸で、2010年の約1万1000戸から大幅に減少しました。もちろん、これは完全な比較ではありません。2010年は、アメリカが歴史的な不況の真っ只中にあり、売り出し物件が過剰だった時期でした。
2017年、サンフランシスコの住宅の平均売却価格は世帯収入の中央値の9倍でした。近隣のサンノゼでは、住宅の平均価格は10倍でした。シアトルの住宅の平均売却価格は世帯収入の中央値の5.6倍で、1980年の2.7倍から上昇しました。
住宅の売れ行きも、住宅市場にとって健全と考えられる水準をはるかに上回るペースで進んでいます。2017年、国内の大都市圏の約3分の1では、平均販売期間は2か月未満でした。
その結果、雇用と人口増加が急増している都市では、住宅購入コストが劇的に上昇しています。テクノロジーなどの高収入の仕事に就いていない都市に住む人々にとって、住宅所有の見通しはもはや不可能な場合が多いのです。
全米の住宅所有率は13年ぶりに63.9%に上昇しましたが、この上昇はアメリカ国民のごく一部の人口構成によるものです。黒人と白人の住宅所有者の格差は30年前よりも拡大しており、若年成人の住宅所有率は急激に低下しています。若年成人の住宅所有率は1988年よりも低く、家族やルームメイトと同居している若者の割合は過去最高を記録しています。
こうした住宅トレンドが続けば、現代経済の恩恵を受けている人々と取り残されていると感じている人々の間で憤りが募ることになるだろう。
