レッドフィンCEOは、不満を抱えた買い手が市場を離れているため、国内不動産市場の減速を警告している。
ナット・レヴィ著
レッドフィンのCEO、グレン・ケルマン氏は住宅市場について強気の発言をすることで知られており、先週は最新の声明を発表し、シアトルやサンフランシスコのような高級住宅市場で特に顕著となり、全米で住宅市場の減速が始まっていると警告した。
ケルマン氏は、投資家向けの四半期決算説明会で、8月と9月の売上が前年比で減少すると予想していると述べた。これは、売り出し物件の供給が一貫して少ないことだけでなく、次々と提示価格を下げられ、不満を募らせた買い手が購入を見送っていることも原因の一つだ。
この変化で注目すべき点は、単に住宅供給の不足だけでなく、住宅購入者からの反体制的な需要によって引き起こされたように見えることです。全国的に見ると、2018年7月の住宅販売戸数は2017年7月と比べて依然として5%減少していました。しかし、価格上昇が最も顕著だったシアトル、ポートランド、サンノゼでは、6月に市場に出てから2週間以内に売れた住宅の割合が61%から52%に減少しました。
また、価格を下げた物件の割合は31%から33%に増加しました。これらの市場では、6月の売上は2桁減少し、在庫も2桁増加しました。この傾向は7月も続いており、ワシントンD.C.、ボストン、バージニア州、そしてシカゴの一部の地域からも、住宅の売却が困難になっているという報告が寄せられています。
米国の住宅価格は70ヶ月連続で賃金上昇率を上回るペースで上昇しており、こうした市場の買い手は、少なくとも今のところは、ついに我慢の限界を迎えている。住宅購入需要が旺盛な市場は依然として数多く存在する。しかし、数年ぶりに、一部の市場の運用会社から、特にレッドフィンの主要市場の一部において、住宅購入需要が減退しているとの報告を受けている。
ケルマン氏はさらに、7月に全国で定価を上回る価格で売れた住宅の割合が2015年3月以来初めて前年比で減少したと付け加えた。
住宅市場の減速に加え、ケルマン氏は投資家の期待を裏切り、次の四半期の売上高と利益の目標を引き下げました。レッドフィンの株価はその後急落し、金曜日の終値までに25%下落し、2017年のIPO以来の最安値を記録しました。月曜朝は小幅な上下動となりました。
不動産市場の減速は、同社が直接住宅販売事業「Redfin Now」に注力している中で発生しています。ケルマン氏は、Redfin Nowを長期戦略の恒久的な一部に据えると述べました。Redfin Nowがより多くの市場に進出するにつれ、同社は「どの住宅を購入するかを非常に注意深く見守っている」と述べ、減速の可能性が迫っていると付け加えました。
レッドフィンは、様々な市場における巨大な不動産エージェントネットワークと膨大な販売データを有し、住宅市場の今後の動向を的確に把握できる独自の立場にあります。ケルマン氏は、この傾向は最近になってようやく定着し始めたと指摘し、過去4週間のうち3週間の販売は大幅に減速したものの、1年前と比べると依然として上昇傾向にあると述べました。
しかし、不動産業者が「通常なら1週間で売れる物件を売りに出したのに、1ヶ月経ってもまだ売りに出されている。8件の競合オファーを予想していたのに、1件しか来ず、しかも希望価格を下回っていた」と言う場合、話が裏付けられるかどうかデータで確認すると、裏付けられます。これは微妙な点です。しかし、市場に出ている日数は、売却物件が売れるまでにかかる時間ほど大きくは変わっていません。しかし、2週間以内に売れる物件の割合は減少しています。つまり、売れる物件は依然としてそれなりの速さで売れていますが、売れると思っていた物件が売れないケースが増えているということです。
これは当社の主要市場の一部に集中していると言えるでしょう。私たちが特に懸念しているのは、これが米国全体の販売量の減少なのか、それともシフトなのかということです。例えば、シアトルやサンフランシスコの住宅価格が高騰し、今では誰もがフェニックスやデンバーで購入しているとしても、米国の販売量にはあまり影響しません。実際、ピッツバーグのような地域では依然として販売が力強く伸びており、一部ではそうした現象が起きていると考えています。
しかし、米国での売上高の伸びは、8月か9月に反転するどころか、鈍化する可能性が高いと考えています。市場全体が改善すると考える人もいれば、改善しないと考える人もいます。これは事実として提示しているわけではありませんが、最も可能性の高い結果を知りたいという方のために、これが私たちの見解です。
地元の報道はケルマン氏の指摘を裏付けている。ノースウェスト・マルチプル・リスティング・サービスは今月初め、「複数のオファーが出た時代は過ぎ去った」と報告した。7月の在庫数は増加した一方、未決済物件と成約件数は前年比で減少した。
NWMLSは、不満を抱えた買い手が市場から遠ざかっているとは言及していないが、数字はシアトルではそのような状況になっている可能性を示している。こうした買い手が景気減速のニュースを目にし、市場への復帰を決意したとしても、在庫は依然として全米の過去平均を38%下回っているため、この傾向は一時的なものに過ぎない可能性があるとケルマン氏は述べた。
時計の針が進むにつれ、ミレニアル世代の住宅購入者は市場におけるシェアをさらに拡大していくでしょう。この世代が直面する困難に加え、厳しい住宅事情は、市場に大きな変化が必要であることを示唆しています。
「ベビーブーマー世代の住宅購入を目的とした戦後爆発的な建設と交通インフラの整備は、ミレニアル世代には見られていません。彼らは、賃金上昇率が低く、信用度が高く、道路渋滞が激しく、学生ローンの負債も大きい中で住宅購入年齢を迎えています」とケルマン氏は述べた。「この若い世代の住宅購入希望者は困惑しており、多くが実家の地下室で暮らしています。市場がより均衡するまでは、これらの世代が住宅を見つけるにはより長い時間がかかり、より困難になるでしょう。」
