住宅ローン貸し手としてのZillow：不動産大手は住宅購入の「ファネルのさらに下」へ
住宅ローンを探している何千人もの住宅購入希望者にとって、もうすぐ新たな選択肢となるのが Zillow Group だ。
シアトルを拠点とするオンライン不動産大手は、住宅ローン組成事業にさらに深く参入し、人々が Zillow アプリで見つけたのと同じ住宅を購入できるよう融資を行う準備を進めている。
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これは、Zillowグループをほんの数日前とは大きく異なる企業へと変貌させる、より広範な変革の一環です。住宅ローンに関するニュースは、同社が先週発表した他の2つの大きな改革、すなわち共同創業者のリッチ・バートン氏のCEO復帰と、Zillowが直接住宅販売に全力を注ぐという発表の中で、ほとんど注目されていませんでした。
Zillowは、AmazonやUberといった「ワンクリックで魔法が起こる」という期待を生み出した企業からヒントを得ていると、バートン氏は先週のGeekWireのインタビューで語った。新生Zillowはまさにそれを目指しており、簡素化された住宅ローンを組み込んだ住宅購入サービスを提供しようとしている。「Uberに決済機能が統合されているのと同じように」とバートン氏は語った。
住宅ローン事業への意欲を如実に表すものとして、Zillowは来四半期から財務報告書に住宅ローンに特化した新セグメントを追加する。これには、借り手と貸し手をつなぐマーケットプレイスなど、Zillowの既存サービスの一部と、自社で住宅ローンを組成するという新たな取り組みが含まれる。
住宅ローンは、Zillowがメディアや広告から「ファネルのさらに下層、そして不動産取引により近いところまで踏み込み、より良い顧客体験を創造する」という全体的な転換の一環であると、先週米国証券取引委員会に提出された年次報告書10-Kで述べられています。この転換の目玉は、Zillowが昨年開始した直接住宅販売イニシアチブ「Zillow Offers」ですが、住宅ローンへの進出は、Zillowが住宅購入のあらゆる側面に参入したいと考えていることを示すもう一つの大きな兆候です。
Zillowは、昨年のMortgage Lenders of Americaの買収後、数ヶ月にわたりひっそりと住宅ローンの組成を行ってきました。買収当時、ZillowはMortgage Lenders of Americaへの投資額を明らかにしていませんでした。しかし、10-K提出書類によると、その金額は現金6,670万ドルでした。Mortgage Lenders of Americaは2018年に40州で約4,000件の住宅ローンを組成しました。これは月あたり約333件に相当します。
Zillowは今後数年間、住宅ローン事業を本格化させる予定です。同社は3～5年後には月3,000件の住宅ローンを組成することを目指しており、これは米国住宅ローン貸付協会（Mortgage Lenders of America）が現在組成している金額の約10倍に相当します。Zillow Offersとの統合により、同社は全住宅販売の3分の1で住宅ローンを組成できると見込んでいます。
Zillowは、2019年の住宅ローン部門の売上高を1億ドルから1億1,500万ドルと予測しており、年間成長率は25～44%となる見込みです。2018年の住宅ローン関連売上高は約8,000万ドルで、前年比1%減少しました。
90億ドル規模の企業がこのように事業の重点を劇的に再調整するのは異例の動きだが、Zillowは明らかに直接販売と住宅ローンを通じて住宅販売のプロセスに革命を起こすチャンスを見出している。
「Zillowを設立した理由は、人々が家を売買する方法、そして新しい住まいを見つける方法を実際に変えることだったんです」とバートンは語った。「私たち自身、そして私たちの母親や兄弟姉妹たちが抱えていた悩みを、実際に解決したいというのが、私たちの当初の構想でした。」
これまでのところ投資家たちは賛同しており、先週木曜日に同社が大きな変更を発表して以来、Zillow の株価は 25% 上昇している。
Zillowの伝統的な中核事業である広告と不動産情報は、依然として同社のバランスシートを牽引する主要な原動力となっている。これらの事業は、2018年の総収益の96%、第4四半期には88%を占めており、住宅部門はまだ立ち上がったばかりで、住宅ローンはまだ独自のカテゴリーには入っていない。
設立後5年間CEOを務めたバートン氏は、Zillowの抜本的な変革を指揮します。「大きな変化」への強い思い入れからCEOに復帰したバートン氏は、CEOを退任するスペンサー・ラスコフ氏の後任となります。ラスコフ氏は取締役として留任します。
バートン氏が先週述べたように、Zillow 2.0 になるための道のりは、コストがかかり、リスクも伴うだろう。
「我々はメディア事業を引き継ぎ、そこから得た利益を、 一部の人々が投機的だと考える事業に資金を提供しています。その事業は実証されておらず、資本投資が必要で、粗利益率は低いものの、規模ははるかに大きい可能性があるのです」とバートン氏はGeekWireに語った。
Zillowは、10-Kセクションにおいて、同社のリスク要因に関する投資家への警告をいくつか追加しました。例えば、住宅ローンや住宅販売の高額な拡大に対応するため、Zillowは追加資金を調達する必要がある可能性があります。また、一部の住宅ローン提携企業との利益相反の可能性も認識しており、場合によっては競合相手となる可能性もあります。
「当社が最近、住宅ローン融資事業に参入したことで、一部の住宅ローン広告主を含む住宅ローン業界内で否定的な反応を引き起こす可能性があり、それが当社の評判、業績、財務状況に悪影響を及ぼす可能性がある」と同社は提出書類の中で述べた。
Zillowが事業範囲を拡大するという決定は、全く新たなライバル企業との競争を生むことになる。Zillowの2017年と2018年の10-Kレポートを比較すると、競合他社に関するセクションが長くなったことがわかる。
Zillowは具体的な企業名を挙げていないが、2017年の競合リストはかなりシンプルで、「全国および地域の不動産・賃貸物件検索、ならびに住宅ローン貸金業者のモバイルアプリおよびウェブサイトを運営、または開発する可能性のある企業」としていた。住宅売買サービスへの参入により、同社はRedfin、Offerpad、Opendoorといった企業と競合することになる。また、Zillowは、最新の声明文で示されているように、間もなく他の住宅ローンオリジネーターとも競合することになる。
当社の競合企業には、不動産、賃貸、新築、住宅ローンの専門家、その他の住宅不動産市場参加者（モバイルアプリケーションやウェブサイトの運営者を含む）向けにテクノロジー、製品、サービスを提供している、または開発する可能性のある企業が含まれます。また、Zillow Offersサービスを提供している大都市圏で住宅の売買を行っている企業や個人、そしてMLOAが認可を受けた貸付業者である州で住宅ローンを組成している企業とも競合しています。
バートン氏は、リスクや競争の激化、追加投資が必要になる可能性があるにもかかわらず、同社の「ファネルの下方」への動きに期待していると述べた。
「空を見上げて月を見ると、目が大きく開き、もう行きたくなりました」とバートンは言った。「私にとって、これはこれまでのビジネスキャリアの中で最も刺激的な機会の一つです。だからこそ、あらゆる方法で再びこの仕事に取り組みたいと思っています。」
