住宅市場の冷え込みは、レッドフィンとジロウの新たな直接住宅購入プログラムにとって「最初の深刻な試練」となる
不動産市場が減速する中、レッドフィンとジロウは新たな直接住宅販売事業の「最初の本格的な試練」に直面することになるだろう。
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この警告は、2019年の住宅市場に関する一連の予測の一環として、Redfin自身から発せられたものです。RedfinやZillow、そしてOpendoor、Offerpadといった企業を含む、いわゆるiBuyerムーブメントの台頭は、売主にオンラインで即座にオファーを提示し、その後、自ら物件を改装して販売するというもので、活況を呈する市場の中で起こりました。
来年前半まで景気減速が続くと予想される中、レッドフィンのダリル・フェアウェザー氏は、iBuyer の動きが不動産市場の状況に関わらず永続的に残るかどうかはすぐに分かるだろうと書いている。
数十億ドルの資本を武器に、Opendoor、RedfinNow、Zillow、Offerpad、Knockといった競合各社は、消費者から住宅を買い取り、利益を出して売却すべくしのぎを削っており、米国住宅販売におけるi-buyerのシェアは急速に拡大している。投資家が抱いている疑問は、機関投資家の買い手に対する最近の市場の不確実性を埋め合わせるため、即時オファーが大幅に減少するかどうか、そして住宅所有者は、自分たちも同じ不確実性を避けるため、オファーを受け入れるかどうかだ。低金利の上昇市場でほぼすべての売却で利益を上げてきた機関投資家は、損失に直面し始めるか、あるいは他の住宅投資家よりも規律を示すかもしれない。2019年には、その答えが明らかになるだろう。もしi-buyingが強気相場と同様に弱気相場でも機能すれば、即時オファーは不動産経済において主要かつ恒久的なセクターになる可能性がある。そうでなければ、多額の資金が埋もれてしまうだろう。
RedfinとZillowの両社のCEOは、市場状況に関わらず自社のプログラムが機能すると楽観的な見方を示しています。しかし、業界全体が市場全体の落ち着く状況と、買い手と売り手が変化する状況にどのように適応していくかを見守る中、両社ともZillow OffersとRedfin Nowの積極的な展開をやや控えています。
Redfin や Zillow、そしてこの業界の競合他社は、いずれも異なる角度から同じ問題に取り組んでいます。それは、住宅の売買という煩わしいプロセスを簡素化することです。
シアトルを拠点とする不動産スタートアップ企業FlyHomesのCEO、スティーブン・レーン氏も、Redfinの分析に同意し、これらのプログラムにとって今は不透明な時期だと述べています。FlyHomes自体はiBuyerではなく、現金で直接住宅を購入し、スタートアップ企業の購入者クライアントが融資を受けるまで保有する仕組みですが、レーン氏はこの動きを注意深く追跡しています。
市場の冷え込みが機関投資家に与える影響は興味深いものです。一方で、バランスシートへのエクスポージャーと機関投資家のリスクを考えると、iBuyerは取引量を維持することが困難になるでしょう。そして、彼らの予測モデルとボラティリティモデルは、マージンを確保するためにオファー価格を引き下げざるを得なくなると予想されます。住宅の売主が誰に売却するかを決める際に、iBuyerのオファー価格が低すぎる可能性があり、そうなると従来型の不動産業者が売却を勝ち取ることになるでしょう。
一方、iBuyerモデルは従来のモデルよりも効率性が高く、消費者に確実性と確実な移転を提供することを前提としています。市場が低迷するにつれて、売主の不便さとストレス、そして不動産仲介業者の売却関連コストが増加するため、iBuyerモデルの魅力は高まります。住宅が市場に長く滞留すると、不動産仲介業者の売却コストは増加します。iBuyerモデルに組み込まれた効率性と規模、そして住宅売却コストの上昇を考慮すると、冷え込む市場においてもiBuyerは競争優位性を持つはずです。
レッドフィンは2017年、住宅売買サービス「Redfin Now」の試験運用を開始しました。8月には「試験運用中」という表記を外し、プログラムに注力するとともに、Redfin Nowの人員増強と南カリフォルニア以外の地域への展開を発表しました。レッドフィンは、Redfin Nowを長期的な事業へと進化させる一環として、「物件」という新たな報告グループを設け、四半期決算の開示を開始しました。
レッドフィンは最新の財務報告で、不動産収益が前年比でほぼ3倍に増加したと報告した。第3四半期の収益は1,130万ドルで、2017年の同時期の330万ドルから増加した。部門全体では、約30万ドルの小幅な損失を報告した。
レッドフィンのCEO、グレン・ケルマン氏は先月の投資家との電話会議で、第3四半期に販売した24戸の住宅は、いずれも購入価格を上回る価格で売却されたと述べた。第3四半期末時点で、レッドフィンはさらに56戸の住宅を保有していた。
「レッドフィン・ナウが成長し、市場が軟化するにつれ、我々はポートフォリオとしてより多くの物件を管理する必要があり、完璧な記録よりも負け物件より勝ち物件を大幅に増やすことが目標なので、すべての住宅を利益を出して販売することは期待していない」とケルマン氏は語った。
Zillow Offersは4月にフェニックスでデビューしました。Zillowは先日、ダラスへのプログラム拡大を発表しました。ダラスは、フェニックス、ラスベガス、アトランタ、デンバー、シャーロット、ローリー、ヒューストン、カリフォルニア州リバーサイドに続き、現在および将来的に9番目の市場となります。
Zillowは最新の決算報告で、Zillow Offersから1,100万ドルの収益を計上しましたが、同プログラムが属する住宅部門は1,600万ドルの損失を計上しました。Zillowは第3四半期にZillow Offersを通じて168戸の住宅を購入し、36戸を売却しました。
ジロウのCEO、スペンサー・ラスコフ氏は先月の投資家との電話会議で、10月だけで130戸の住宅を購入し、32戸を売却したと述べた。ラスコフ氏は、同社が1週間で売買する住宅数が第3四半期と同数になる日もそう遠くないと述べた。
Zillowは、2018年に住宅部門の売上高を3,000万ドルから4,000万ドルと予想しています。これは、5月時点の1億2,500万ドルから2億5,500万ドルという当初の予測から下方修正されたものです。保有物件数は、当初の300～1,000戸から300～550戸に減少すると予想しています。
投資家向け電話会議でラスコフ氏は、このプログラムが最も効果を発揮する市場をまだ模索中であり、Zillowは様々な市場に参入したいと考えていると述べた。不動産市場が減速すれば、このプログラムはさらに効果的になると楽観視していると述べた。
「Zillow Offersは、活況市場よりも低迷市場の方がより効果的に機能するだろうというのが私たちの仮説です。なぜなら、Zillow Offersの売却プロセスが提供する確実性と手間の削減は、従来の方法で売却する以外に選択肢が少ない住宅販売者にとって、相対的に見てより魅力的だからです」とラスコフ氏は述べた。「そして、オファー価格と手数料を適切に調整すれば、そうした低迷地域でも非常に意義深く収益性の高い事業を構築できるでしょう。今後数ヶ月かけてさらに多くの都市に展開していく中で、市場の多様性は私たちにとって大きなメリットとなるでしょう。」
