オフィスから住宅への転換は、ダウンタウンの復興に向けたトレンドのアイデアだが、大きな課題もある
チャック・ウルフ著
オフィスから住宅への転換は、パンデミック後の都市、ダウンタウンの再生、そして住宅価格の高騰抑制への期待といった議論において、頻繁に取り上げられる話題です。リモートワークは定着しつつあり、特にテクノロジーが中心のシアトル地域では、ハイブリッドな形態が顕著です。オフィスビルは一部入居または空室となっており、以前の用途にはもはや必要ありません。都市は税収を生み出す必要があります。
今月初め、シアトル市長のブルース・ハレル氏は、住宅改築の承認手続きを簡素化する提案を発表しました。これは、設計審査基準と住宅取得義務（MHA）の要件を免除するものです。この提案は、こうしたインセンティブがシアトルのダウンタウン復興の要となる可能性を示唆しています。
しかし、オフィスの転換の難しさは、単にそのための道を切り開くというだけにとどまりません。
一つはコストです。オフィスビルは住宅用に設計されていないため、居住空間を確保するには大規模な改修が必要になることがよくあります。例えば、キッチンやバスルームを新しく設置したり、ファサード、天井、階段、壁などを改修して自然光を増やす必要があります。
これらの変更には費用がかかり、土地利用、建築、エネルギー規制に基づいた改修が必要になります。住宅用途の規制要件は、商業用途のものと大きく異なる場合があります。
ウォレス・プロパティーズの社長ケビン・ウォレス氏は、もっと広い視点で見れば、住宅用不動産の建設は開発業者にとって利益にならないかもしれないと語る。
「オフィスビルの転用に伴う問題は、住宅局（MHA）や設計審査をはるかに超えています。オフィスを住宅に転用することは、より大きな問題から目を逸らすことになります。シアトルで住宅を建てることは、もはや経済的に意味がありません」と彼は述べた。
非営利団体シアトル住宅局で低価格住宅部門の元ディレクターを務めるアル・レバイン氏は、ハレル市長の譲歩案は「開胸手術を治すのに絆創膏を貼るようなものだ」と述べ、住宅の改築費用は新築よりも高くなることが多いと付け加えた。
レバイン氏は、前進するには市からの追加の補助金が必要になるだろうと予測した。
こうした改修に適した建物の数も限られており、一部の大都市では1桁台の割合にとどまっています。また、全国では11%程度という数字を示唆するデータもあります。
このウォール・ストリート・ジャーナルの動画とPBSの記事は、この複雑な状況をうまく捉えており、非常に微妙なニュアンスを考慮したアプローチが必要になることを示唆しています。「せいぜい少数派のトレンドに過ぎない」と予測する人もいます。
それにもかかわらず、シアトルは他の都市に倣って、こうしたプロジェクトの可能性を調査してきた。
全国的な事例としては、ワシントンD.C.の「ザ・レイ」が挙げられます。これはかつて国務省の建物だった建物をアパートに改装したものです。シカゴでは、13階建てのオフィスビル「ミレニアム・オン・ラサール」が現在住宅として利用されています。ボストンでは、こうした改装が数多く進行中です。
大西洋の向こう側では、過去のオフィスビルの改装が必ずしも時の試練に耐えたわけではなく、現在では精神病院やスラム街の住宅問題を引き起こしているところもある。
クイーン・アン・プラザ・ビルは、シアトルでパンデミック後に初めて改装されたビルとして、その名を馳せています。開発業者は最近、市による審査を受けている書類を提出しました。
昨年、市の計画・コミュニティ開発局は、ダウンタウンの商業オフィススペースを住宅用に転用するための革新的な解決策を求めるコンペを運営しました。
シアトルは、仕事と生活を融合させた複合利用空間というアイデアを採用できるかもしれません。数階を仕事用に、数階を住居用にすることでコストを削減できるでしょう。
市内のテクノロジー関連労働者、そして雇用主は、リモートワークや柔軟な勤務形態にますます慣れてきており、そうしたスペースを積極的に活用するようになるかもしれません。通勤時間の短縮、ワークライフバランスの向上、そして協力的な文化の醸成など、様々なメリットが考えられます。
改造した空間を成功させるには、この幅広い考え方が必要です。
