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アマゾンなどの巨大テック企業のおかげでシアトルのオフィス市場はいかにして「現代のゴールドラッシュ」となったのか

アマゾンキャンパス — Via6から見たシックスアベニューのパノラマビュー。左にアマゾンの建物Day One、中央にバイオスフィア、そしてドップラーが見える。(GeekWire Photo / Kurt Schlosser)

世界中に30万人以上の従業員を擁するアマゾンは、世界有数の大企業へと成長しました。しかし、同社の影響力は特に本拠地であるシアトルで顕著であり、同社の成長は同市史上かつてない建設ブームを巻き起こしました。

このテクノロジー大手はシアトルのオフィススペースの約20%を占めており、これは全米でも有数の単一企業によるオフィス集中度の高さと言えるでしょう。同社が入居する6つの複合施設は、過去13ヶ月間で総額15億ドルで売却され、そのほとんどが外国人投資家に売却されました。アマゾンは、2022年までにシアトルの40棟のビルに1,200万平方フィート（約1200万平方フィート）のオフィススペースを構える可能性があると発表しています。これは昨年半ば時点の850万平方フィート（約850万平方フィート）から大幅に増加しています。

つまり、シアトルが世界有数の投資家に人気のオフィス市場へと躍進した原動力は、Amazonだったのです。しかし、Amazonだけではありません。近年、最大規模かつ急成長を遂げているテクノロジー企業80社以上がシアトルに拠点を構え、不動産開発業者にとって魅力的なテナント層が生まれ、過去の好景気時には欠けていた経済の多様性がこの地域にもたらされています。

一部のアナリストは、これによりシアトルの現在の好調が継続し、下振れから守られるだろうと予測している。

「2年前に不動産ブローカーに今後の見通しを尋ねたら、誰もが『ああ、景気は冷え込むだろう。ビルが次々と建ち、空きスペースが多すぎて需要が足りない』と言っていたでしょう」と、シアトルの不動産仲介会社スイート・パートナーズの共同創業者アリソン・ファデン氏は語る。「誰もが間違っていたことが証明されました。現実はそうではありませんでした」

その理由はこうです。シアトルには、テクノロジー企業をはじめとする企業が採用したい人材が集まっており、企業はシアトルに集まってくるからです。ワシントン大学には急成長を遂げているコンピューターサイエンスのプログラムがあり、毎年優秀な人材を輩出しています。アマゾン、マイクロソフト、スターバックス、ノードストロームなど、強力なエンジニアリングチームを築き上げてきた多くの企業がシアトルに拠点を置いています。新興企業は、こうした人材を人材獲得の好機と捉えているのです。

クレーンがスペースニードルを囲んでいる。(GeekWire Photo / Kurt Schlosser)

コリアーズ・インターナショナルのシアトル事務所シニアバイスプレジデント、デビッド・ガリー氏は、シリコンバレーとサンフランシスコの人材パイプラインが減速し始めており、企業は新たな活力を得るために他の地域に目を向けざるを得ないと述べた。ワシントン州は所得税が免除されていることに加え、住宅価格やオフィス、アパートの賃料がサンフランシスコに比べて安いことも、この都市の悪影響となっている。Zillowの分析によると、シアトルは現在、住宅賃料が8.4%上昇し、全米で家賃上昇率トップとなっている。シアトル地域の住宅価格も引き続き上昇しており、11.7%上昇している。それでも、シアトルのZillow Value住宅指数は41万3,700ドルで、サンフランシスコの82万9,700ドルの半分にとどまっている。

番外編：数字で見るシアトルのオフィス市場

「シアトルは教育水準の高い都市として高く評価されており、言うまでもなく、世界にはアマゾンやマイクロソフトのような企業が存在します」とガリー氏は述べた。「現実には、これらの企業はシアトルの人材を奪い取ろうとしているのです。」

テクノロジー産業は、シアトル市の人口増加と歴史的なレベルのアパート建設の大きな原動力となっています。シアトルとその周辺地域では、2015年4月から2016年の間に86,320人の新規居住者が誕生し、今世紀最大の人口増加を記録しました。

その結果、交通量の増加から住宅不足に至るまで、大きな成長痛がいくつか生じています。住宅不足は住宅価格と家賃の急騰を引き起こし、非技術系労働者のかなりの部分を流出させています。これらの問題は、オフィス市場だけでなく、シアトル全体のトップクラス都市としての地位向上を阻む可能性があると専門家は指摘しています。

悪循環を断ち切る

通常、不動産市場はサイクルを繰り返す。新たなサイクルは、前の時代（今回の場合は2008年と2009年の不況）が底を打った後に始まる。多くの人は、現在のサイクルの始まりを2010年頃と見ている。その後は通常、持続的な成長期が続き、オフィス賃料が上昇し、利用可能なスペースが減少し始め、疲弊した開発業者が冬眠から目覚めて新たなプロジェクトの準備を始める。

その後、景気循環のピークを迎え、土地と建物の価格が急騰し、開発業者がさらに建設を進めます。シアトルを見渡すと、記録的な販売価格と空に点在するクレーンの数々が、まさにこの時期の真っ只中にあることを示しています。

その後、通常は下落局面を迎えます。下落の深刻さは、通常、その前後の出来事によって左右されます。大規模な不況やドットコムバブルのような出来事は、デベロッパーが過剰に建設した際に生じる単純な需給調整よりも、オフィス市場に大きな影響を与える可能性があります。

しかし、不動産業界の一部の人々の見方によれば、今回は状況が異なる可能性がある。

「一般的な経験則は10年周期です」と、スイート・パートナーズの共同創業者であるトレバー・クラーク氏は述べた。「しかし、シアトルに大手テクノロジー企業が新たに流入していることを考えると、今後これらのサイクルを分析する方法は完全にリセットされたと思います。」

この活発なオフィス開発サイクルを支えているのは、人々の暮らし方や働き方の変化です。シアトルに拠点を置く不動産会社アーバン・ビジョンズのCEO、グレッグ・スミス氏は、木材大手のウェアーハウザーが2014年にワシントン州フェデラルウェイ郊外からシアトル・パイオニア・スクエア地区中心部にある200オクシデンタルビルに事業を移転するという、シアトルの歴史に残る大規模な郊外から都市への移転を主導しました。

スミス氏は、1860年代に家族がこの地域に定住した5世代目のシアトル人で、周囲で街が成長するのを見守ってきた。

つい1990年代まで、シアトルはスミス氏が「8時間都市」と呼んだ場所でした。人々は郊外から車で通勤し、一日を終えてまた車で帰っていました。サウス・レイク・ユニオン地区は、現在のような巨大なテクノロジー拠点にはまだ発展していませんでした。当時、マイクロソフトの共同創業者であるポール・アレンは、この地区を地域版セントラルパークにしようと試みていました。しかし、住民投票でこの計画は2度否決され、土地はアレン氏に返還されました。これが、この地区の再開発のきっかけとなり、最終的にアマゾンがサウス・レイク・ユニオンを本拠地とする決定へと繋がりました。

アマゾンの爆発的な成長、都市化の傾向、そしてシアトルへの多くの新興企業の進出は、かつてないほどの開発環境を生み出しています。しかし、上昇したものは必ず下降するものですよね？スミスは常にその可能性を念頭に置いています。

「不動産市場は現代版ゴールドラッシュを経験している」とスミス氏は述べた。「シアトルの歴史上、このような開発はかつて見たことがありません。前例のない事態であり、大きな疑問は、この動きがいつ止まるのかということです。」

脅威が迫っている？

ミッドタウン21は、アマゾンがここ数ヶ月で賃借した複数の建物の一つです。（トラメル・クロウ社撮影）

企業や不動産業界は、確実性を非常に重視しています。あらゆるレベルの政府における規制に関して、どのような展開が予想されるのかを知りたがっています。ドナルド・トランプ氏が米国大統領に選出された今、この点は極めて不透明です。

不動産業界関係者は金融システムに強い関心を寄せています。銀行、保険ファンド、その他の有力な金融機関はどのような動きを見せているのでしょうか？金利はどこへ向かっているのでしょうか？

長年にわたり金利が非常に低かったため、開発業者は実質的に無償で資金を調達でき、プロジェクトのリスクが軽減されていました。しかし、金利がついに上昇し始め、建設コストが上昇するなど、状況は変わりつつあります。

多くのオブザーバーが、街中で建設中の高層ビルの今後に注目しています。多くのテクノロジー企業は、個性的な古めかしく個性的な空間か、低層でフロア面積が広いビルを好みます。さらに、これらの企業は完成から3年も経たないうちにオフィスを借りることを望まないため、多くの建設業者は賃貸契約を締結せずに、いわゆる「スペックベース」で建設を進めざるを得なくなっています。

「シアトルでは歴史的に低い金利に加え、爆発的な経済成長が続いています」とスミス氏は述べた。「こんな状況は一生続くわけではありません。まるで椅子取りゲームのような状況です。音楽はいつ止まるのでしょうか？そして、誰が最後に残るのでしょうか？私はそんな人たちの一人にはなりたくないのです。」

テクノロジー企業、そしてある程度、そこで働く従業員は忠誠心が高いことで知られているわけではない。シアトルのテクノロジー企業はシリコンバレーの従業員よりも長く企業に勤めている傾向があるものの、誰もが次の転職先を探しているとクラーク氏は述べた。これは雇用主にも当てはまるかもしれない。

もし突然シアトルから人材が枯渇したり、オフィスや住宅が高額になりすぎて企業や従業員の求めるニーズに合わなくなったり、あるいはシアトルの交通渋滞に誰も対処したがらなくなったりしたら、企業はシアトルから撤退する可能性があります。企業がシアトルに新しいエンジニアリングセンターを開設しているように、ポートランドや、あるいは才能ある人材がそこに流れ込んだ他の場所でも同じことが起こる可能性があります。

「テクノロジー業界が一般的に示唆しているのは、優秀な人材がいる場所ならどこにでも進出するということです」とガリー氏は述べた。「だからこそ、多くのテクノロジー企業が西海岸各地に大規模な株式を保有しているのです。」

とはいえ、アマゾンがシアトルから撤退するとは誰も予想していない。しかし、観測筋はアマゾンが膨大な不動産ポートフォリオをどう扱うかに注目している。同社は最近、シアトルのダウンタウンのすぐ北に2棟目のタワーをオープンし、現在3棟目を建設中だ。近隣地域にも既に区画を取得しており、さらに数区画を購入するオプションも保有している。

したがって、アマゾンが突然ビルのリースを停止したり、既存のビルの一部のリース契約を更新しなかったりした場合、懸念材料となる可能性があります。現時点では、懸念材料にはなっていないようです。同社はここ数ヶ月でシアトルで複数のビルを取得し、ワシントン湖の東側にはベルビューに大規模な新オフィスを開設しました。これらのリースの総面積は約130万平方フィートで、アマゾンの新キャンパスの1棟の面積よりも広大です。

アーバーブロック — Facebookは、シアトルのサウス・レイク・ユニオン地区に計画されているアーバー・ブロックス・プロジェクト全体をリースした。（Vulcan Real Estate Photo）

青写真に従って

シアトルの予測者たちは、ここ数年、地域の経済成長とオフィス市場の両方で減速を予測してきました。アマゾンもいずれはブレーキをかけざるを得ないでしょう？今のところ、そうなっていません。仮にそうなったとしても、地元企業やシアトル以外の企業、主にテクノロジー企業がその穴を埋める可能性はあります。

現在、5大テクノロジー企業はAmazon、Google、Facebook、Apple、そしてMicrosoftです。いずれもシアトル地域に拠点を置いています。AmazonとMicrosoftは言うまでもなく地元に拠点を置いています。Googleは最近カークランド市に進出し、昨年はサウス・レイク・ユニオン地区の複数の区画を賃借して以来、シアトルで大きな存在感を築いています。

負けじとフェイスブックは昨年、フランク・ゲーリー設計の豪華なデクスター駅ビルへの移転を開始したが、12月には計画中のオフィスビル2棟を賃借し、数週間前に完成したばかりの建物を取り壊した。

Appleは数年前からひっそりとシアトルに進出し、2016年に大きな話題を呼びました。機械学習のスタートアップ企業Turiを2億ドル以上で買収した際、Appleはシアトルに機械学習部門を置く計画があることを示唆しました。当然のことながら、その成長にはより広いスペースが必要になるため、Appleはシアトル周辺で拠点を探し回っています。あるいは、ユニオンスクエア2番地にある現在のビル内で拡張する可能性もあります。

Google の新しいシアトルキャンパスをご覧ください。(Graphite Design Group レンダリング)

GeekWireは先週、人気アプリSnapchatを展開するSnap Inc.がシアトルのエンジニアリングオフィスの敷地面積を大幅に拡大する計画を報じた。わずか1年前には約8,000フィート（約2,400メートル）のオフィスを借りていたが、今回のリースは約50,000フィート（約1万5,000メートル）となる。

SnapはFacebookが描いた青写真に沿っているようだ。まず、企業がやって来て、おそらくコワーキングビル内に、数人程度の小さなエンジニアリングオフィスを設立する。

そして、昨年Snapchatがやったように、小さなオフィスに飛び移ります。そして、もし成功すれば、Snapchatが今まさにやっているように、そして数年前にFacebookがメトロポリタン・パーク複合施設で数フロアを借りたように、より大きなスペースにアップグレードします。そして、GoogleやFacebookがニューヨーク市内のより魅力的なオフィスプロジェクトをいくつか獲得したように、企業が地元で有力企業になったことをアピールする時が来ます。

不動産業界関係者がシアトルにこれほど興奮しているのは、最近シアトルにオフィスを開設した他の企業（Uber、Pinterest、Airbnb など）も同様の計画に従う可能性があるからだ。

「今後何が起こるか予測するのは少し難しい」とファデン氏は述べた。「もし各社がこの傾向を続け、アマゾンがさらにスペースを確保し続けるなら、通常のような冷え込みは見られなくなるだろう」