Zillow、Redfin、そして不動産市場：2023年に注目すべき5つのトレンド
かつて好調だった不動産市場は2022年に失速し、多くの不動産テック企業もそれに引きずり込まれました。
この急激な変動により、企業は人員削減やビジネスモデルの転換を含むコスト削減を迫られました。シアトルの大手不動産会社Zillow GroupとRedfinは、人員削減に加え、住宅転売のオンライン購入事業を閉鎖しました。
これらの企業は、今年、取引量や住宅ローンの取扱量が低迷する中で同様の逆風に直面する可能性があるが、損失の縮小や新サービスによる収益増加という形で希望の光が見えてくるかもしれない。
Zillow と Redfin が 2023 年に注目すべき 5 つのトレンドをご紹介します。
取引量の影響
RedfinはiBuying事業を縮小した後、プラットフォーム経由で住宅が売却された際に掲載料を徴収することで収益の大部分を得ることになる。Zillowの収益の大部分は、購入希望者へのサービス提供を希望する不動産業者向けの広告サービス「Premier Agent」から得られることになる。
これら両分野は、買い手と売り手が熱狂的に取引を締結する活況な市場では繁栄するが、経済が冷え込むと苦戦する。
レッドフィンの副チーフエコノミスト、テイラー・マー氏はブログ記事で、2023年には住宅ローン金利の上昇、依然として高水準にある住宅価格、そして景気後退の可能性により、多くの購入希望者が購入を控える可能性があると指摘した。同氏は、2023年の住宅販売戸数は16%減少し、総販売戸数は430万戸になると予測している。
「人々は必要なときだけ移動するだろう」と彼は書いた。
Redfinは2022年第3四半期に18,245件の取引を仲介し、前年同期比で17%減少しました。Zillowのプレミアエージェントは3億1,200万ドルの収益を上げ、前年同期比で13%減少しました。両社とも第4四半期には取引量がさらに減少すると予想しています。
金利が緩和され、購入者の心理が改善するまで、これらの収益は下降傾向を続ける可能性があります。
しかし、住宅市場が2022年も下落を続けると誰もが確信しているわけではない。バンク・オブ・アメリカ証券のアナリスト、カーティス・ネーグル氏は最近の調査ノートで、住宅市場は2023年初頭に「底値」を迎えると予測し、「住宅価格の高騰により、2024年には成長率が2桁に戻ると確信している」と付け加えた。
ネーグル氏はジロウの目標株価を22ドルから42ドルに引き上げ、投資判断を「アンダーパフォーム」から「買い」に引き上げた。
過去1年間で、ZillowとRedfinの株価はそれぞれ28%と84%下落した。
バランスシート上の既存住宅
レッドフィンは昨年第3四半期に住宅転売事業の縮小を開始しており、CEOのグレン・ケルマン氏は、1月末までに同社が保有する住宅が8,500万ドル未満になり、第2四半期末までに在庫住宅を完全に処分する予定であると述べた。
ウェドブッシュ・セキュリティーズのアナリスト、ジェイ・マッキャンレス氏は懐疑的な見方を示した。レッドフィンが第4四半期および2023年を通して「全国の住宅取引の潜在的な減少について慎重な見通し」を示しているため、「時間がかかるかもしれない」と述べた。
投資家心理の不安定化によって、この状況はさらに悪化する可能性があります。レッドフィンのエコノミスト、マー氏は、投資家による住宅購入は前年比で約25%減少すると予測しています。住宅購入意欲の変化により、レッドフィンをはじめとするiBuying事業者は、大幅な値引きで住宅を売却せざるを得なくなり、損失が拡大するか、予想以上に長く住宅を保有し続ける可能性があります。
レッドフィンの第3四半期決算発表の電話会議でアナリストからの質問に答え、ケルマン氏は、同社の物件売却方針を擁護した。ケルマン氏によると、他のiBuyerは第2四半期に購入した在庫のわずか40%しか売却していないのに対し、レッドフィンは67%を売却したという。「当社は在庫売却において非常に有利なスタートを切っています」と付け加えた。
iBuyingを廃止した後の総収益の減少
住宅転売事業からの撤退は、ZillowとRedfinの財務負担を大幅に軽減したが、総収益に悪影響を及ぼす可能性もある。11月、ウェドブッシュのアナリスト、マッキャンレス氏は、同社がRedfinの2023年の売上高が「大幅に減少する」と予想していると記した。
以下は、Redfin と Zillow が iBuying の廃止を発表した時点で、iBuying が両社の総収益にどれだけ貢献していたかを示したものです。
- 第3四半期のRedfinの収益のほぼ半分は、530件の住宅を平均販売価格550,903ドルで販売したRedfinNowによるものでした。
- Zillowの住宅購入部門は2021年第3四半期に11億ドルの収益を上げ、同四半期の総収益の60％以上を占めた。
住宅ローン収入の低迷
近年、レッドフィンとジロウはともに住宅購入者向けローンの提供を拡大しています。2018年にはジロウがモーゲージ・レンダーズ・オブ・アメリカを買収し、レッドフィンは昨年ベイ・エクイティ・ホーム・ローンズを買収しました。
しかし、住宅ローン金利が依然として7％前後で推移していることから、この事業部門の収益は2023年上半期を通じて減少し続ける可能性が高い。
- レッドフィンは第3四半期の住宅ローン収益を4,800万ドルと報告しました。これは前四半期の5,300万ドルから減少しています。同社は第4四半期の収益を2,900万ドルから3,200万ドルと予測しています。
- Zillowの住宅ローン事業の売上高は2,600万ドルで、前年同期の7,000万ドルから減少し、約63%の減少となった。同社は第4四半期の売上高を1,500万ドルから2,000万ドルと予測している。
「金利の週ごとの大きな変動も引き続き発生しています」と、ZillowのCEO、リッチ・バートン氏は第3四半期の株主向け書簡で述べています。「この急激な変動は、私たちのファンネルに影響を与えています。買い手が現在の市場で傍観者でいるか、それとも脱却するかを決める中で、私たちのつながりは減少しています。」
シアトルに拠点を置くTomoやBetterなどの住宅ローンスタートアップ企業は2022年に従業員を解雇した。
アドオンサービスへの新たな焦点
住宅の転売から撤退して以来、Zillow と Redfin はどちらも、不動産業者を支援し、ウェブ トラフィックを増やすことを目的とした新しい製品を立ち上げました。
昨年末、Zillow はウィスコンシン州ミルウォーキーに拠点を置くマーケティングサービスである VRX Media を買収し、ドローンによる空中写真、バーチャルステージング、3D ツアー、高解像度画像などのメディアコンテンツを不動産業者に販売するようになりました。
この新サービスは、Zillowの新しいアンブレラブランドであるShowingTime+（不動産リスティングサービス群）に含まれます。バートン氏は第3四半期のレターの中で、ShowingTime+の立ち上げは「ソフトウェアとマーケティング費用の両方を通じて、リスティングエージェントのウォレットシェアを獲得する」というより広範な取り組みの一環だと述べています。
レッドフィンは先月、物件のゾーニングデータを表示するサービスを開始し、物件掲載サービスを強化しました。また、今月はエネルギーコストの見積もり機能も追加しました。この新機能は、政府の条例や法令を精査するAIツールであるZoneomicsとの提携の一環です。同社はまた、2021年のRentPath買収に伴い、オンライン賃貸マーケットプレイスへの注力を強化しています。
「不動産管理会社に魚と釣り竿の両方を販売することで、顧客一人当たりの収益が2倍以上になり、より永続的な顧客関係を築くことができる」とケルマン氏は語った。
