「価格操作だ」：ワシントンの指導者らが訴訟や立法で家賃アルゴリズム企業を標的に

ワシントン州では手頃な価格の住宅が慢性的に不足しており、ニック・ブラウン司法長官と州議会議員らは、個人データを利用し、賃貸住宅のコストを吊り上げるために協力しているとして、ハイテク企業を標的にしている。

ブラウン氏は木曜日、不動産管理ソフトウェア会社リアルページとシアトル地域の家主９人に対し、共謀して賃貸料を水増ししたとして訴訟を起こした。

「リアルページと家主らはワシントン州の集合住宅に住む数千人の家賃を人為的に引き上げるために共謀した」とブラウン氏はキング郡上級裁判所に提訴した訴訟を発表し、述べた。

彼は彼らの行為が州の消費者保護法に違反していると主張している。

「彼らの価格設定方法のあらゆる段階は、家賃を市場の最高値に設定し、人為的にその上限を押し上げることを優先しています」とブラウン氏は述べた。「これは価格操作です。違法であり、ワシントン州民に損害を与えています。」

この訴訟は、テキサス州に拠点を置くRealPageに対する最新の法的措置であり、同社は2024年に司法省から別の訴訟を起こされる予定となっている。

同時に、ワシントン州の議員らは、賃貸住宅の価格を固定するためのアルゴリズムの使用を禁止する上院法案5469を進めている。

リアルページの副顧問弁護士兼副社長であるマイク・セムコ氏は、3月に下院委員会でSB5469に反対する証言を行った。

セムコはブラウン氏と議員らが提起した具体的な疑惑に対処し、同社は賃貸料の提案を出すために公開されているデータを主に使用しており、不動産所有者に物件を市場に出さないようにして希少性を作り出すよう奨励しておらず、また管理者に高い賃貸料を選択するよう強制もしていないと述べた。

「これは単なる市場調査と分析であり、価格提案を伴うものです。…この法案は、現状のままでは、あらゆる外部データの使用を禁止しています」とセムコ氏は述べた。「実質的には、数学そのものを禁止しているのです。」

彼はさらに、「クッキー、チーズバーガー、自動車、石炭、コンクリートなど、あらゆるアメリカの産業が、あらゆる業界のあらゆる販売業者が、製品の価格設定を支援するソフトウェアを利用している。それが現実だ。非常に複雑でダイナミックな市場において、販売業者を支援する非常に複雑な計算ツールだ」と付け加えた。

上院と下院の1つの委員会はすでにこの法案を可決しています。金曜日には、下院歳出委員会でSB5469に関する公聴会が開催されます。

元司法長官で現在は知事を務めるボブ・ファーガソン氏も、RealPageのソフトウェアが賃貸価格に与える影響について懸念を抱いている。シアトルのベルタウン地区では、アパートの70%が10社の不動産管理会社によって管理されており、全員がRealPageを利用しているというProPublicaの報道を受け、ファーガソン氏は2023年初頭にこの問題の調査を開始した。

RealPage や類似の企業が賃貸料を違法に設定するサービスを提供しているのではないかという懸念はワシントン州を越えて広がっている。

米国司法省は2024年8月、RealPage社が家主と共謀して家賃を吊り上げていたとして訴訟を起こした。ワシントン州と他の7州もこの訴訟に加わった。

2月にブラウン氏の事務所はその取り組みから撤退し、本日新たな訴訟が提起された。

「これはより大きな訴訟です」とブラウン氏は述べた。「対象範囲が限定的な連邦訴訟から撤退することで、ワシントンD.C.のより多くの人々に保護と賠償を提供できると考えたのです。つまり、この訴訟に関わる家主も、この訴訟の影響を受ける借主も増え、より直接的で、より実質的な賠償を提供できると考えたのです。」

上院法案の主要提案者は、民主党のショアライン選出のジェシー・サロモン上院議員だ。

彼は、この法案は訴訟を補完するものであり、「当面は、家賃価格の固定化を促進するソフトウェアの使用を明確に違法とする必要がある。SB 5469は、ワシントン州におけるこの慣行に終止符を打つ法律を制定することになる」と述べた。

州の訴状によれば、昨年、賃借人のほぼ半数が月額100ドル以上の家賃値上げを経験し、15％は月額250ドル以上の家賃値上げを経験したという。

「こうした劇的な値上がりは賃金の伸びを上回ることが多く、多くの賃貸人が住宅費の支払いに苦労している」と訴状は述べている。

セムコ氏は下院委員会での演説で、北東部など家賃の高い地域ではリアルページの市場浸透が限られていると指摘し、住宅不足がコスト高の原因だと述べた。

RealPageの広報担当ジェニファー・ボウコック氏も同様の意見を述べ、同社は合法的に運営していると付け加えた。

「ワシントン州司法長官ニック・ブラウン氏の訴えは根拠がなく、住宅価格の低迷には全く寄与しないと我々は考えています」と彼女はメールで述べた。「ワシントン州は競争促進的な技術をスケープゴートにするのはやめるべきです。そして、ワシントン州の行政指導者には、住宅需要の高まりに供給を増やすことで応えることに注力するよう促します。」

今週、RealPage は、アルゴリズムによるレンタル ソフトウェアの規制を目的とした条例を最近可決したカリフォルニア州バークレー市に対して連邦訴訟を起こした。

ワシントン州司法長官が提出した訴訟の全文は以下をご覧ください。

「価格操作だ」：ワシントンの指導者らが訴訟と立法で家賃アルゴリズム企業を標的に（GeekWire、Scribdより）