本社の終焉？パンデミックは商業不動産に打撃を与えるが、長期的な傾向は依然として議論の余地がある

「本部は終わりました。」

これは、リモートワーク環境を提供するスタートアップ企業Firstbaseの創業者兼CEO、クリス・ハード氏が今週発表した注目の意見だ。過去6ヶ月間で約1,000社と面談した結果、ハード氏は多くの企業がオフィススペースを最大40%から60%削減すると予測している。従業員の約90%が「二度とフルタイムでオフィスで働くことは望まない」と回答したとハード氏は記している。

このトレンドの最新例として、今朝発表された、マイクロソフトで在宅勤務が恒久的に導入されるというニュースが挙げられます。ハード社の非公式調査では、企業が挙げたリモートワークのメリットとして、人材へのアクセス向上、コスト削減、そして生活の質の向上などが挙げられました。

「仕事の未来についての良いスレッドですね。私も彼に賛成です」と、元ZillowグループのCEO、スペンサー・ラスコフ氏も賛同した。

もちろん、ハード氏はリモートワークの将来に強い関心を持っており、彼の調査対象は科学的なものではなく、むしろ逸話的な側面が強いように思われる。また、物理的なオフィスの終焉を信じていない人々もいる。この問題に関して独自の先入観を持つ商業不動産会社は、過去四半期に空室率が上昇しているにもかかわらず、従業員が最終的にオフィスに戻るという楽観的な見方を維持している。

「COVID-19以前の水準に戻るにはしばらく時間がかかるでしょうが、回復には自信を持っています」と、不動産会社ブロデリック・グループはシアトル地域の第3四半期報告書で述べています。「都市に賭けましょう。シアトルに賭けましょう。」

では、数字は何を示しているのでしょうか？2つの新しい統計が、その傾向を示唆しています。

• COVID-19の影響によるリモートワークへの移行に伴い、シアトル地域全体でオフィスビルの空室率が上昇しています。キダー・マシューズの最新レポートによると、シアトル地域の空室率は第3四半期に6.2%から6.9%に上昇しました。（空室率は有効な賃貸契約を反映しています。リモートワークの影響で現在満室でなくても、賃貸契約が締結されていれば空室とはみなされません。）
• 同地域では、2017年第4四半期以来初めて、地域純吸収量がマイナスとなった。これは、商業用不動産業界用語で、市場で空いたスペースの量が賃貸総量を上回る期間を指す。
• 転貸空室率は前四半期の13％から18％に急上昇した。

今、大きな疑問となっているのは、こうした変化が一時的なものなのか、それとも永続的な傾向の始まりなのかということだ。

キダー・マシューズはレポートの中で、「販売活動の回復は遅く、地域のオフィス市場のファンダメンタルズは不安定になると予想されるが、この地域は嵐を乗り切る態勢にあるようだが、時が経てば分かるだろう」と述べた。

シアトルのJLLシニアバイスプレジデント、ブレア・スターン氏は、長期的なリモートワークに取り組む顧客は多くないと述べた。企業は、新しい在宅勤務（WFH）ライフスタイルにおいて、生産性と従業員の健康状態に苦慮しているという。

マイクロソフトの最近の調査では、リモートワークがストレスと精神的疲労の増加につながっていることが確認されています。スターン氏は、コラボレーション、友情、そして文化につながる対面での交流への渇望が高まっていると述べています。

しかし、商業用不動産市場がパンデミック前の水準に戻るまでには、もし戻るとしても、まだしばらく時間がかかるかもしれない。

「鍵となるのは、安全な職場環境を整えることと、ホームスクーリングによって一時的な育児危機を解決することです」とスターン氏は指摘した。「この2つの問題を解決できれば、オフィスへの回帰が強くなり、需要が高まると予想しています。」

ブロデリック・グループによると、現在、従業員の20～25％がオフィスで時間を過ごしているという。第2四半期は5～10％だった。

GeekWireが以前報じたように、経済危機と健康危機が続く中、企業がオフィスを維持するメリットと潜在的なコスト削減を比較検討する中で、一部のスタートアップ企業は物理的なスペースを完全に放棄しつつある。

シアトル地域のアウトドア用品小売業者REIは、ワシントン州ベルビューの新本社ビルを8月に売却するという驚くべき決定を下しました。今後は、シアトル地域の複数の拠点にまたがる、より集中化されていない本社方式へと移行します。

しかし、物理的なオフィスの長期的な存続可能性の兆候として、2021年7月まで従業員の在宅勤務を許可しているFacebookが急遽、6エーカー、40万平方フィートの複合施設をREIから3億6,760万ドルで購入した。

ブロデリック・グループは、フェイスブックによるベルビュー中心街の200万平方フィートのオフィススペースの買収とアマゾンの新規リース契約を挙げ、COVID-19は「ハイテク大手からの需要をまだ阻害していない」と指摘した。

また、「転貸可能なスペースの追加を検討しているテナントが数社あり、今後数四半期は空きスペース市場が拡大するはずだ」とも報告されている。

KUOW は、サブリースによって、一部のスタートアップ企業が、これまでは高額すぎたり、在庫の少ない不動産市場では入手できなかった、より良いオフィススペースを手に入れることができるようになる可能性があると報じた。

企業が物理的なオフィスを完全に廃止するかどうかは不明ですが、オフィス自体は様変わりする可能性が高いでしょう。来年10月まで従業員にリモートワークを認めているスターバックスは、より柔軟なワークスペースを提供するために本社を改装しています。

マイクロソフトは、従業員が自宅でより多くの仕事をし、必要に応じて会社の物理的なオフィスの共有スペースを使用するオプションを備えた「ハイブリッドワークプレイス」モデルに移行しています。

多くの企業が最終的にたどり着くのは、リモートワークと実際のオフィスを組み合わせたハイブリッド戦略かもしれません。これは、パンデミックによってスペースの閉鎖を余儀なくされた中で生き残りを図ろうとしているコワーキング事業者にとって、大きなメリットとなる可能性があります。

リベッターは今年、全9店舗を閉鎖し、従業員の半数以上を削減した。CEOのエイミー・ネルソン氏は、シアトルに拠点を置く同社は、働く親に新たな焦点を当て、デジタルコミュニティの拡大に努めていると述べた。

ネルソン氏は、ザ・リベッターが再び共有オフィススペースのレンタルに戻るかどうかは確信が持てないが、それでもコワーキングの将来には自信を持っている。

「コワーキングはブームになるだろう」と彼女は言った。「人々に、従来のオフィスや自宅に代わる選択肢を提供してくれる」

シアトルは近年、新しいビルが次々と建設されていることから「クレーンの首都」として知られています。ブロデリック・グループによると、シアトル地域では18件の商業オフィスプロジェクトが建設中で、そのうち60%が既に賃貸契約済みとのことです。

「COVID-19によるロックダウンとそれに伴う景気後退の影響で、業界全体が減速し、完成予定が一部延期された」と報告書は指摘する。「まだ着工していない開発は、相当数の先行リース契約が得られた場合のみ、着工される可能性が高いだろう。」