シアトルのテック企業幹部、新たな税制優遇措置を活用し「オポチュニティゾーン」住宅に資金提供
不動産開発業者は10月15日、シアトルのパイオニア・スクエアで中流階級の独身者やカップルをターゲットにしたアパート「カントン・ロフト」の建設に着工する。
約80人の将来の居住者は、過渡期にある地域に移り住むことになる。シアトルのインターナショナル・ディストリクトから、間もなく再開発されるウォーターフロント、アラスカン・ウェイ高架橋跡地まで広がる街区には、過去の象徴と未来の先駆者が溢れている。
スタートアップ インキュベーター、コワーキング スペース、PayScale や RealSelf などの定評あるテクノロジー企業が、Canton Lofts から半径 10 ブロック以内にあります。また、シアトルの歴史的なランドマーク、何十年もの歴史を持つダイブ バー、ホームレスの人々のためのリソースもパイオニア スクエア内にあります。
これはチャンスゾーンです。
これはドナルド・トランプ大統領政権によって創設された新しい指定です。オポチュニティゾーンとは、主に低所得者層が住む地域を指しますが、必ずしもそうとは限りません。裕福なアメリカ人がキャピタルゲインを投資することで、高額な税金を回避できるのです。適格ファンドはオポチュニティゾーン内の様々なプロジェクトに資金を提供できますが、プログラムの設計上、不動産が最も一般的です。
カントン ロフトは、シアトルを急速に変貌させたテクノロジー界のエリートが資金を主に提供しているオポチュニティ ゾーン プロジェクトです。
これは、裕福なアメリカ人が資産を現金化し、その資金を経済的に困窮している地域に注入することを奨励するために設計されたオポチュニティゾーンプログラムから生まれた最初の不動産開発の1つです。
これらの優遇措置は魅力的だ。オポチュニティゾーンの投資家は、資金提供先のプロジェクトの種類にほとんど制限がなく、巨額の税制優遇措置を受けることができる。このプログラムの支持者たちは、この優遇措置がなければ経済に還元されなかったであろう資金を解放できると主張している。しかし、批判者たちは、この優遇措置は「富裕層への棚ぼた」であり、低所得のアメリカ人に実質的な恩恵をもたらすには条件があまりにも限られていると批判している。
シアトルに拠点を置くピナクル・パートナーズ（カントン・ロフトに資本を提供するオポチュニティ・ゾーン・ファンド）は、懐疑論者が間違っていることを証明したいと考えている。
共和党が2017年に減税・雇用法を可決した際、オポチュニティゾーンに関する6ページにわたる条項は、ジェフ・ファインスタイン氏の注目を集めました。彼はテクノロジー業界での経歴を持ち、IBMやExtraHop Networksといった企業で指導的立場や顧問を務めていました。テクノロジー業界の株式投資に関する知識を豊富に持つ彼は、シアトルにオポチュニティゾーンファンドを設立する潜在能力を見出しました。Amazon、Microsoft、Zillow、Redfin、Tableauなど、数多くのテクノロジー企業が拠点を置くシアトルには、株式投資で大きな利益を頻繁に得る潜在的な投資家が不足していないことを彼は知っていました。
税制法案が成立してから数か月後、ファインスタイン氏は企業不動産アドバイザーのレオ・バッカー氏と共にピナクル・パートナーズを設立しました。他のブティックファームや大手銀行がこの新しい投資手段に急激に注目する中、ピナクルは急成長を遂げました。
「我々は、テクノロジー投資家から資本を集めると同時に、適格資本を必要とするオポチュニティゾーンでのプロジェクトを持つ地元および全国の開発業者と緊密に協力するという目的と意図を持って、ピナクル・パートナーズを設立しました」とファインスタイン氏は述べた。
ファインスタイン氏とバッカー氏は、不動産開発業者のニッツェ・スターゲン氏と提携し、カントン・ロフト・プロジェクトのための資金を調達した。
「このプロジェクトは、このプログラムの精神を体現していると思います」とファインスタイン氏は述べた。「パイオニア・スクエアには住宅の質の向上が必要です。私たちは高級住宅を建てているのではなく、より手頃な価格の住宅を建てているのです。」
カントン・ロフトは、シアトルの中間所得層向けの労働者向け住宅として設計された、総戸数350平方フィート（約350平方メートル）のスタジオアパートメント80戸を擁します。シアトルのダウンタウン中心部や交通機関へのアクセスが良好なため、駐車場は建物に含まれていません。
過去1年間、ファインスタイン氏とバッカー氏は、3,500万ドル規模のパイオニア・スクエア・プロジェクトに向けて、アマゾン、タブロー、セカンドアベニュー・パートナーズといった企業から投資家を募ってきました。ファインスタイン氏によると、ピナクルの投資家の99%はテクノロジー企業の幹部です。
前回：西海岸のテックハブのオポチュニティゾーンがジェントリフィケーションリスクの最も高い地域にランクイン
ピナクル・パートナーズはこれまでに1,200万ドルを調達しており、負債と株式の組み合わせでプロジェクトに資金を提供しています。今後18ヶ月でオポチュニティ・ゾーン・ファンドを1億5,000万ドルに拡大する計画です。
ファインスタイン氏とバッカー氏は、西海岸各地のプロジェクトに着目しています。ピナクルはロサンゼルスのステープルズ・センター近郊で契約を締結したばかりで、今年中に新たなプロジェクトを発表する予定です。目標は、労働者、学生、高齢者向けの住宅への投資です。ピナクルはまた、「例えばAmazonのラストワンマイルやAmazonのサプライヤーのニーズに対応できるよう」改修可能な倉庫も探していると、ファインスタイン氏は述べています。
シアトルのベンチャーキャピタリスト、マイク・スレイド氏は、元アップルとマイクロソフトの幹部で、テクノロジー業界で長年の実績を持つ人物です。彼はカントン・ロフト・プロジェクトに投資しました。慈善活動と投資は必ずしも相性が良いとは考えていませんが、このプログラムを「魅力的な投資であり、素晴らしいアイデアだ」と評しました。
「今回の場合、税制優遇措置は社会的な利益をもたらすという事実と関係しています」と彼は述べた。「オポチュニティゾーンは公共財です。開発を必要とする地域を支援するために創設されたものです。双方にとってメリットのある制度です。」
ファインスタイン氏によると、ピナクル・パートナーズはシアトルのテック業界に熱心な投資家を見つけたという。ある投資家は、このファンドに800万ドルという巨額のキャピタルゲインを投じた。「これはかなりの株式投資です」とファインスタイン氏は語った。このプログラムがテック業界の労働者にとってこれほど魅力的なのには理由がある。このプログラムでは、業界ではありふれたもの、つまり株式を、実体資産である不動産に変換し、同時に保有資産を分散させることができるのだ。
例えば、アマゾンの初期従業員が100万ドル相当の株式を保有しているとします。この新しい制度では、彼女はその株式を売却後180日以内にオポチュニティゾーンファンドに投資することで、売却益にかかるキャピタルゲイン税の支払いを最大7年間延期することができます。キャピタルゲイン税の繰り延べにより、彼女はより多くの先行投資を行うことができます。また、オポチュニティゾーンファンドへの投資を10年間保有すれば、その資産から得た利益に対する税金を支払う必要はありません。
オポチュニティ・ゾーン・プログラムが裕福なテック投資家のために作られたように思えるなら、それはある意味でその通りだったからだ。 ナップスターの共同創業者ショーン・パーカーをはじめとするテック企業の幹部たちは、キャピタルゲイン税控除を創設し、困窮地域への投資を促進するというアイデアを考案した。彼らはこのプログラムが実現するまで何年もロビー活動を続けてきた。
しかし、すべてのオポチュニティゾーン・プロジェクトが、プログラムの明示された目標である「取り残されたコミュニティに経済的機会をもたらす」という目標を達成しているわけではないようだ。各州の知事が地域をオポチュニティゾーンに指定し、そのうち最大5%は低所得ではないコミュニティとなる可能性がある。
シアトルのトレンディなキャピトル・ヒル地区はオポチュニティ・ゾーンに指定されています。マンハッタンの西側も同様です。アマゾンが巨大な第二本社を建設しているバージニア州北部では、不動産大手CBREがアパート建設のためのオポチュニティ・ゾーン資金を調達しています。ニューヨーク・タイムズ紙が指摘しているように、多くの投資家がこのプログラムを節税対策として活用し、既に活況を呈している地域での不動産開発に資金を提供しています。
全米には8,000以上のオポチュニティゾーンがあり、ファインスタイン氏は「全く魅力のない地域もある」と認めている。しかし、急速に発展する沿岸都市では、このプログラムは意図したとおりに機能する可能性があると述べた。
「ここはテクノロジーの中心地です」と彼は言った。「手頃な価格の住宅が必要です。学生向けの住宅ももっと必要かもしれません。私たちのテクノロジー企業の幹部たちは、このプログラムに参加して、自分たちが住む街に貢献したいと考えていると思います。」
