増税後：アマゾンがシアトルでの成長にブレーキをかけたら何が起こるのか？
アマゾンとシアトル市の間の対立は、今週、市議会が大企業に対するいわゆる人頭税の縮小版を可決したことで終結した。騒動が収まると、アマゾンは強い声明を発表し、「この決定は我々のここでの成長に疑問を抱かせる」と宣言した。
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シアトルの不動産仲介会社ウィンダミア・リアル・エステートのチーフエコノミスト、マシュー・ガードナー氏は、アマゾンの宣言は「市役所に対する強力な警告だ」と述べた。
しかし、それが地元におけるアマゾンの将来にとって実際に何を意味するのかは未だ疑問だ。
強気な発言は単なる大言壮語に過ぎず、アマゾンはシアトルで急速な拡大を続けるかもしれない。いや、そうではないかもしれない。
アマゾンの考え方が大きく転換すれば、同社がシアトルにもたらしたような成長を熱望する他の都市に数千もの雇用が流れ、計画中の第二本社への注力がさらに強まる可能性がある。専門家によると、こうした動きは不動産市場に波及効果をもたらし、優秀な人材を採用できる世界クラスのテクノロジー拠点としてのシアトルの地位を損なうことになるだろう。
しかし、アマゾンの減速は、街全体に緊張を生み出している驚異的な成長を抑制する可能性があると、一部の観測者は指摘している。また、新たなオフィススペースや優秀な人材を求めて競い合う他の企業のプレッシャーを軽減し、高給取りのアマゾン社員の波の中で手頃な住宅を見つけるのに苦労している人々を助ける可能性もある。
不動産仲介会社コリアーズ・インターナショナルのシアトル支店の副社長トニー・フォード氏は「アマゾンがこの街で少し手綱を緩めたとしても、それが必ずしも市場の健全性に大きな悪影響を与えるとは思わない。特に、契約交渉中のテナントにとってはそうだろう」と語った。
シアトルはテクノロジー人材の採用において非常に競争の激しい市場です。Amazonに加え、シアトル地域にはMicrosoft、Zillow、Redfin、T-Mobile、Tableau Softwareなど、数え切れないほどの巨大テクノロジー企業が拠点を置いています。しかし、Facebook、Google、Appleといったシアトル以外の企業も、地元出身の巨大テクノロジー企業やスタートアップ企業と競合しています。
アマゾンは長年にわたり、近隣の巨大テック企業やワシントン大学などの機関から優秀な人材を吸収し、市外からも人材を呼び込んできた。フォード氏は、アマゾンがシアトルでの事業を縮小すれば、他のテック企業が優秀な人材獲得競争において有利になるだろうと指摘する。
しかし、別の展開も考えられます。
フューエル・タレントのテクノロジー部門採用担当ディレクター、アルバート・スクワイアズ氏は、アマゾンのテクノロジー人材に対する需要は、他の企業が活用する巨大な人材パイプラインの構築に貢献していると述べた。人頭税、そしてアマゾンの業績減速の可能性は、企業と労働者にシアトルへの移転を躊躇させるだろう。
「私たちのエンジニアリング・エコシステムは大きな打撃を受けるでしょう」とスクワイアズ氏は、アマゾンが技術系従業員をシアトルに移転させようとしている傾向に触れながら述べた。「技術系創業者の多くは、新製品開発、システムの拡張、そして高業績チームの構築において貴重な経験を積んだ元アマゾン社員です。」
シアトルにおけるアマゾンの株式
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何が危機に瀕しているかを理解するには、シアトルにおけるこの巨大テック企業の規模を見れば一目瞭然だ。小売業とクラウドコンピューティングの巨人である同社は、2007年にサウス・レイク・ユニオン地区に11棟、延べ床面積170万平方フィートのキャンパスを建設する計画を発表して以来、地域のオフィス市場において圧倒的な勢力を誇っている。同社の存在は長年にわたり地元の不動産・建設市場を活性化させ、シアトルを全米の「クレーンの首都」と称え、数千もの新規雇用を創出し、地域の経済成長に貢献してきた。
その一方で、アマゾンはシアトルの多くの重要課題、例えば交通渋滞、住宅価格の高騰、ホームレス問題など、スケープゴートにされている。こうした状況から、アマゾンは市政の最前線に躍り出ることになり、人頭税をめぐる激しい議論の的となった。
昨年のHQ2発表で、アマゾンは当時シアトルで33棟の建物にまたがり810万平方フィートのオフィススペースを占有し、4万人以上の従業員を雇用していると述べた。GeekWireの昨年の調査によると、アマゾンの拠点は自社所有物件と将来の契約を含め、1350万平方フィートに近づいている。
アマゾンは、サウスレイクユニオン地区とデニートライアングル地区にある2つのメインキャンパスを合わせて、シアトル市内の不動産の約半分を所有しています。アマゾンがシアトルでの成長を縮小する場合、長年にわたり賃借してきた多数のオフィスビルの一部を売却することが最初のステップとなる可能性が高いでしょう。
同社は不況後の数年間、トレンドに逆らって大量のオフィススペースを買収し、その期間に約120万平方フィート（約1万2千平方メートル）の賃貸契約を締結した。これは約6,000人の雇用に相当する。賃貸契約条件に詳しい不動産関係者によると、これらの契約は2019年から2021年の間に満了する予定だ。
アマゾンはここ数年、賃貸ラッシュに沸いており、関係者によると、約150万平方フィート（約150万平方フィート）のスペースを賃貸済みだが、まだ入居していないという。これには、シアトルにおける同社最大の取引2件、広大なレイニア・スクエアとダウンタウンのメイシーズ上階のオフィススペースが含まれる。アマゾンはレイニア・スクエアに関して脅迫していたことを実行し、そのスペースの一部を入居せずに再び市場に出す可能性がある。
アマゾンが大量のオフィススペースを市場に放出すれば、空室率は上昇し、オフィス賃料は下落するだろう。
コリアーズ・インターナショナルによると、シアトルのオフィス市場は現在非常に逼迫しており、空室率は約8.6%です。10%程度が均衡しているとされています。これより低い空室率は家主に有利で、空室率が上昇するとテナントに有利になります。アマゾンの景気減速は、高額な賃料を期待しているビルオーナーにとっては厳しい状況となるでしょうが、アマゾンの飽くなき成長意欲によって長年新規オフィススペースの確保を阻まれてきた他の企業にとっては恩恵となる可能性があります。
「アマゾンは空きスペースや大きな区画をすべて買い占めて、市場に大きな圧力をかけている」とフォード氏は語った。
住宅への影響
住宅市場では、開発業者がシアトルで年間数千戸のアパートを建設し、新旧の住民の需要に応えようとしています。その多くはアマゾンのような大手IT企業で働くためにシアトルに移住してきた人々です。ガードナー氏は、アマゾンの成長が鈍化すれば、アパートへの需要も低下すると指摘しました。家賃の停滞、あるいは下落は、借主にとっては朗報ですが、家主にとっては打撃となるでしょう。
ガードナー氏によると、大きな変化が見られない分野の一つは、シアトルの白熱した住宅市場だ。シアトルの住宅市場は18ヶ月連続で全米で最も活況を呈しており、アマゾンがシアトルへの進出を凍結するかどうかに関わらず、この状況は続く可能性が高い。売りに出されている住宅はごくわずかで、新築住宅の建設量を制限するゾーニング規制も撤廃されない。
アマゾンがシアトルでの事業規模を縮小するとしても、他に検討すべき場所はたくさんある。もしシアトルにとどまりつつも、人頭税を逃れるために市外へ出たいのであれば、ベルビューのような近隣都市が歓迎してくれるだろう。アマゾンは最近シアトルに拠点を構え、さらに広いスペースを探している。
アマゾンは、成長を再分配できるエンジニアリングセンターやオフィスを世界中に多数保有しており、最近、バンクーバー（ブリティッシュコロンビア州）とボストンでの事業拡大計画を発表しました。今月初めにはボストンで2,000人を雇用する計画を発表し、先月末にはバンクーバー（ブリティッシュコロンビア州）に416,000平方フィート（約4万6,000平方メートル）の新オフィスを開設すると発表しました。このオフィスでは、クラウドコンピューティングや機械学習などの分野で3,000人の従業員を雇用できます。
HQ2もあります。Amazonの第2本社の建設地をめぐって、現在20都市が争っており、今年後半に発表される予定です。
アマゾンは、一部の従業員にHQ1とHQ2のどちらかで働く選択肢を与えると発表しているが、新本社をシアトル本社と「同等」以上の場所にする決定を下す可能性もある。ガードナー氏によると、アマゾンはHQ2の設置場所を検討する際に、最終的に「シアトルでの存在感を損なう形で、通常よりもさらに大規模な本社にする」という決定を下す可能性があるという。
