ベイエリアのテック系IPOブームがシアトルの住宅市場に「波及効果」をもたらす可能性

配車サービス会社Lyftが金曜日に240億ドルの株式公開企業としてデビューしたことで、IPO熱狂が巻き起こり、この熱狂はテクノロジー業界全体に波及し、サンフランシスコ・ベイエリアをはるかに超えて住宅市場を一変させる可能性がある。そして、シアトルはその影響を受ける可能性のある地域のトップに挙げられている。

ドットコム時代以来最大のIPOブームとなる可能性を見据え、専門家は、サンフランシスコ・ベイエリアの既に高価格の住宅市場をさらに揺るがすような富裕層ショックを予測しています。ベイエリアでは住宅供給が不足しているため、新たに誕生した億万長者たちはより環境に優しく、おそらくはより安価な住居を求め、一方で生活費の高騰によって住居を追われる人々もいるため、新たに生まれた富の一部は国内の他地域へと流出すると予想されます。

西海岸のもう一つの主要テクノロジー拠点であるシアトルは、良くも悪くも波及効果を感じられる独特の立場にあるかもしれない。

• Airbnb、Uberなど、今後数ヶ月以内に上場が見込まれる企業のほとんどは、シアトル地域にエンジニアリングセンターを置いています。IPOブームに参加している企業は、過去のレポートと各社から新たに発表されたデータに基づき、GeekWireの推計によると、シアトル地域で1,000人から2,000人の従業員を雇用しています。
• シアトルは、物価にうんざりしたサンフランシスコ市民にとって、長年人気の高い移住先であり、彼らは活気あるテクノロジー産業を擁する都市で、より低い生活費を求めています。Redfinの報告によると、州外からシアトルへの移住を希望する人の約3分の1はサンフランシスコ・ベイエリア出身者です。

「ハイテクブームによる富の増加はここしばらくシアトルの住宅市場の主要因だったが、今後数年間、あるいは少なくともこの富が創出されている間は、それがさらに強まるだろう」と、シアトルに拠点を置きハイテクを駆使した不動産仲介業者レッドフィン（同社自身も2017年に株式を公開）のチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏は述べた。

住宅価格の高騰は、ベイエリアから人々が去る主な要因であり、高給取りのテクノロジー関連労働者でさえこの地域で住宅を購入する余裕がない。同時​​に、シアトルとベイエリアの経済はより密接に連携してきているとフェアウェザー氏は述べた。

「ベイエリアでこのような大きな出来事が起きれば、シアトルにも波及効果が出るだろう」と彼女は語った。

全米で最も急速に成長している都市の一つとして常に上位にランクされているシアトルは、過去2年近くにわたり、全米で最も住宅市場が活況を呈していた。しかし、この地域はすでにホームレス問題に直面しており、IPOの影響によって住宅価格がさらに高騰する可能性がある。

Lyftは、今後1年ほどで上場する可能性のある数少ない数十億ドル規模の企業の一つであり、予想されるIPOブームの始まりに過ぎません。LyftのライバルであるUberに加え、Airbnb、Slack、Pinterest、Postmates、Instacart、Palantirも、遅かれ早かれ上場候補に挙がるでしょう。

より広範な経済的影響は重大である。

• Yahoo Financeとのインタビューで、Compassのビッグデータ不動産業者であるDeniz Kahramaner氏は、IPOによって2,500億ドルの追加評価額が生まれ、サンフランシスコ地域に住む人のほとんどを中心に5,000人もの新たな億万長者が誕生する可能性があると見積もっている。
• レッドフィンは先週、リフトのIPOだけでもストックオプションで莫大な富が生まれ、従業員がそれを現金化してサンフランシスコの住宅をすべて購入しても1億ドルが残る可能性があると報じた。

しかし、経済学者と不動産業界関係者の間では、IPOがシアトル地域に及ぼす潜在的な影響についての評価は異なっている。

大きな衝撃を予想する人がいる一方で、せいぜいわずかな変動にとどまるだろうと予想する人もいる。IPOブームの影響は、毎年何千人もの新規雇用をこの地域に呼び込むシアトル発祥の企業の継続的な成長に比べれば、取るに足らないものだからだ。アマゾンとマイクロソフトは合わせて、この地域で約10万人を雇用している。

「IPOは、シアトル経済全体を支えているアマゾンとマイクロソフトの巨大な本社による雇用の大幅な増加にさらに加わった特典に過ぎない」と、ワシントン州レドモンドのジョン・L・スコット不動産で不動産ブローカーを務め、アマゾンで11年近く働いたペン・ティー氏は述べた。

フェイスブックの2012年のIPOが近隣の住宅市場に与えた影響を最近分析したジロウのエコノミスト、ジェフ・タッカー氏は、これらのIPOの最も直接的な副作用は、賃借人が住宅購入に転じることだが、その影響は比較的限定的だろうと考えていると述べた。

「これにより、住宅の頭金として一度だけ貯金ができるので、賃貸から持ち家へ移行したいと考えている初期従業員の一部にとっては絶好の機会となる」とタッカー氏は述べた。

さらに、エンジニアリングセンターの従業員は初期の従業員にはなりにくいため、金銭面での臨時収入は減ると、シアトルに拠点を置くウィンダミア・リアル・エステートのチーフエコノミスト、マシュー・ガードナー氏は言う。

これらの大型IPOによるシアトルの住宅価格の上昇は、ベイエリア住民の移住によるものであれ、エンジニアリングセンターの従業員の富裕層の増加によるものであれ、緩やかなものになる可能性が高いと指摘する声もある。Zillowのタッカー氏は、需要の増加は想定できるものの、「シアトルでは市場のランダムな変動と区別がつかないほど小さい」と述べている。

シアトルは以前にも IPO の影響を経験しており、それは 1986 年のマイクロソフト社の株式公開によるものでした。いわゆる「マイクロソフト ミリオネア効果」が最大限に発揮され、過去のデータは限られているものの、住宅価格はわずかに上昇したものの、その影響は住宅建設数の増加によって和らげられたことが示唆されています。

タッカー氏は、Facebookが株式公開した際、従業員が集中する地域で住宅価格が上昇する傾向にあることを発見した。2012年のIPO当時、特定の国勢調査区に居住していたFacebook従業員10人につき、その地域ではその年の住宅価格が1.6パーセントポイント上昇した。

ウィンダミアのガードナー氏は、新規株式公開（IPO）申請後に新規株式公開（IPO）企業の本社から半径10マイル以内の住宅価格が1％上昇し、株式公開後にはさらに0.8％上昇したという分析を引用した。

「この結果、住宅価格がわずかに上昇する可能性はあるが、シアトルのような市場はこれらの企業の本社がある都市ほどの恩恵を受けないだろう」とガードナー氏は述べた。

ノースウェスト・マルチプル・リスティング・サービス（NLS）によると、シアトル地域全体で2月のアクティブ物件数は11,275件で、前年比42%増でした。これは、1年前と比べて市場に出ている物件数が大幅に増加したことを示していますが、売買契約成立件数も前年比14%減少しています。

シアトルの不動産スタートアップ企業FlyHomesの共同創業者兼COO、トゥシャー・ガーグ氏は、ハイテク志向の人々がより高価な住宅へと移行する中、IPOは初めての住宅購入者にとって選択肢を広げる可能性があると述べた。しかし、短期的には、一部の売り手はIPOが行われるまでしばらく住宅を保有し続けるだろうとガーグ氏は予想している。そして、これらの企業が上場すれば、一部の売り手が購入を決断し、売り出し中の住宅数が増加する可能性がある。

「最終的には、売却を待っている売り手がこれで利益を得たいと考えているため、在庫は増加するはずだと私は考えています」とガーグ氏は語った。