アマゾンはシアトルで影響力を持ちすぎているのか？
今週のAmazon.comがサウス・レイク・ユニオンのオフィスタワー2棟をさらに入居させる計画だというニュースは、ほとんどの都市が夢中になるような見出しだ。
高収入の職種を抱える急成長中のテクノロジー企業が、かつては荒廃した地域にある817,000平方フィートのオフィスビルを賃借し、不動産保有の拡大に寄与している。
しかし、シアトルにおけるアマゾンの驚異的な成長には警告の兆候もある。
フェアビュー・アベニュー沿いの歴史的なトロイ・ブロックをリースしたことで、アマゾン・ドットコムはおよそ1,000万平方フィートのオフィススペースを占有する見込みで、シアトル・タイムズの分析によると、これはシアトル中心街の高級オフィススペースの約25％に相当し、現在の約13％から増加することになる。
単一のテナントへの依存は、好況と不況のサイクルを経験したシアトル住民の一部を不安にさせている。
シアトルはデトロイトと同じ道を辿るのでしょうか？Amazon.comはゼネラルモーターズに相当するのでしょうか？
モータウンとエメラルド シティの間には確かに違いがあり、具体的にはシアトルの産業の多様性です (スターバックス、ボーイング、フレッド ハッチンソンがん研究センター)。
しかし、アマゾンがシアトルに及ぼす計り知れない影響は綿密に調査されるべきであり、今後数十年にわたって街に影響を及ぼす可能性がある。何しろ、シアトルは1970年代に「シアトルを最後に去る方は、電気を消してください」という看板が掲げられた街なのだから。
「アマゾンのスペースへの欲求は、驚異的であると同時に恐ろしい」と、シアトルの不動産業界で長年観察を続けるキップ・スペンサー氏は述べた。「彼らはシアトルのオフィス市場の拡大を単独で牽引してきたが、同時に市場を縮小させる可能性もある」
シアトル地域では過去にも同様のことが起こりました。1980年代後半から1990年代初頭にかけて、ボーイングのせいでキング郡南部では2桁の求人が発生しました。
シアトルはまた、2008年にワシントン・ミューチュアルが破綻した金融危機の際に、ダウンタウン最大のテナントを失ったことでも有名だ。最盛期には、ワシントン・ミューチュアルはダウンタウン中心部で約100万平方フィートのオフィススペースをリースしていた。
Amazon.com はシアトルにおける保有資産の規模がすでに約 4 倍であり、デニー トライアングル地区での 330 万ドルのプロジェクトを含む開発計画が進行中で、その規模はワムウの 10 倍に近づいています。
驚くべきことに、Amazon はそれをわずか 20 年で構築しました。
「彼らはここで50万平方フィート、あそこで80万平方フィートを占有している」とスペンサー氏は述べ、アマゾンとワムが占有する比較的小規模なオフィススペースを対比させた。「全く異なるレベルで、前例のない規模だ」
シアトル地域の商業施設空室率は引き続き低下しており、現在約10.7%となっています。賃料は上昇しているものの、ニューヨークやサンフランシスコの水準には遠く及びません。これは、Dropbox、Facebook、Salesforce.com、Twitterといった企業がシアトルで事業を拡大している理由の一つと言えるでしょう。
不動産会社JLLが今年初めに発表した発表によれば、シアトルはAmazon.com単独の不動産保有量で第5位だった。
そして、アマゾンの不動産保有高が2倍以上に増えるにつれ、その地位は今後数年間でさらに高まる可能性が高く、おそらくは、南部の都市で主要オフィススペースの22.7%を保有するバンク・オブ・アメリカが保有するノースカロライナ州シャーロットを追い抜くかもしれない。
JLLの代表者は、アマゾンとの直接的なつながりを理由に、この報道に対するコメントを控えた。他の不動産業界の関係者も同様にコメントを控えた。
スペンサー氏は、アマゾンの雇用の急増はまさに「良い問題」だと指摘し、同社の成長と将来の見通しについて楽観的な見方を示した。
シアトルの商業不動産会社アービス・パートナーズのプリンシパル、ジム・アリソン氏も同様の見解だ。
「アマゾンは、デニー・パーティー以来、シアトルに起こった最高の出来事です」とアリソン氏は述べ、1851年にアルキ・ポイントに上陸したシアトル創設期の開拓者たちに言及した。「ドットコム・バブル崩壊、そしてそれほどではないにせよボーイングの電灯が消えた時代から、多くの人がPTSDを抱えていると思います。しかし今、シアトルは全国の投資家や企業から、好況不況の街というよりも、ニューヨーク、サンフランシスコ、ボストン、シカゴのように、常に存在感を示す街として認識されています。」
とはいえ、アマゾンの急成長は市にストレスを与えており、政府指導者がまだ十分に把握していない新たな問題を生み出している。
交通渋滞とインフラの問題は、アマゾン・キャンパスのすぐ北にあるいわゆる「マーサー・メス」に閉じ込められた多くのシアトル住民の主な不満です。例えば、火曜日の夜、州道99号線で大型トレーラーが横転した事故の後、シアトルのダウンタウン中心部は交通渋滞に見舞われ、多くの通勤者に数時間の遅延をもたらしました。シアトル・サウンダーズは、交通渋滞のためにサッカーの試合のキックオフを延期せざるを得ませんでした。
アマゾンの従業員が2万人から3万人増えれば、現在の交通システムでは人々の移動は不可能になります。警察や学校も過負荷になる可能性があります。
アマゾンやTableau、Google、Zillow、Twitterといった巨大テック企業がニューヨーク市内で従業員数を増やすにつれ、これらの問題はさらに悪化する可能性が高い。Facebookは今月初め、サウス・レイク・ユニオン地区で27万5000平方フィートの賃貸契約を締結し、約2000人の従業員を収容できるスペースを確保した。
昨年秋、アマゾンの不動産担当ディレクターのジョン・ショットラー氏は不動産専門家グループに対し、今後数年間の従業員の居住のためだけに、シアトル中心街とその周辺に少なくとも各200戸の新しい住宅ビル30棟を建設する開発業者が必要になると語った。
Amazon.comはシアトルの従業員数と市内の不動産保有総数を公表していないが、2019年までにシアトル市内に約7万人の従業員を収容できるオフィススペースを確保する可能性がある。Amazon.comは現在、シアトルで約2万5000人を雇用していると推定されている。
「郊外にキャンパスを建設することもできた。しかし、それは間違った決断だったと思う」と、アマゾンCEOのベゾス氏は昨年の年次株主総会で述べた。ベゾス氏はさらに、アマゾンが雇用し、採用しようとしている人材は「都市環境のエネルギーとダイナミズムを高く評価している」と付け加えた。
こうした人々は、パイオニア・スクエアやフリーモントなどの地域にますます多くの企業が拠点を構えている他のテクノロジー企業にも惹かれている。
その結果、Amazon.com の運命と一部結びついて、街の力学が変化しつつある。
同社が安定した利益を上げられない現状を考えると、それは恐ろしい考えだ。しかし、アービス・パートナーズの商業用不動産ブローカー、アリソン氏は、それほど心配していない。
「我々が発見したのは、彼らの収益の伸びとオフィススペースの伸びは非常に密接に相関しており、その緊密さから、非常に綿密な計画と実行が行われていることが分かります」と彼は述べた。「これは、空想的なビジネスモデルのために土地を蓄えているドットコム企業ではなく、18年間上場を続け、年間20%以上の成長を続ける1000億ドルの収益に追いつこうとしている企業なのです。」
