不動産業界の新たな現実：レッドフィンCEOが語るテクノロジー、気候、住宅、そして「千の本社」時代
Redfin CEO の Glenn Kelman 氏が GeekWire Podcast のこのエピソードに参加し、住宅市場の最新の動向、オフィスへの復帰の遅れ、不動産における気候の役割、テクノロジーが住宅購入に及ぼす影響、リモートワークと移住がシアトルやその他の米国の都市に与える影響について話し合います。
ある意味、「レッドフィンの本社をどこにするかを決めるのは、私たちの従業員なのです」とケルマン氏は言う。「現在、本社は1,000か所あります。全国各地に転勤した人もいます。」
ケルマン氏は、文字通りレッドフィンの本社をシアトルに維持することに尽力していると説明する。しかし、従業員の移転は、経済格差の是正に向けてビジネスリーダーと協力しようとする市当局にとって新たな力学を生み出すと彼は言う。
テクノロジー系不動産仲介業者レッドフィンが今週、第2四半期決算を発表した後、ケルマン氏に話を伺いました。同社の売上高は前年同期比121%増の4億7,100万ドルとなり、純損失は前年同期の660万ドルから2,790万ドルに拡大しました。ケルマン氏はまた、レッドフィンが利益よりも成長を重視するようになった背景についても言及しました。
今週初め、レッドフィンは住宅物件情報に新たな機能を追加すると発表しました。これは、特定の住宅または物件に気候スコアを付与する数値評価で、過去30年間の郡、市、地域、郵便番号ごとに、猛暑、火災、干ばつ、嵐のリスクを分析します。レッドフィンはこの機能の開発において、ClimateCheckと提携しています。
新型コロナウイルス対策として、レッドフィンは本社と各拠点の営業再開を9月6日に予定していましたが、今週、従業員に対し、再開時期を当面無期限に延期することを通知し、少なくとも30日前に新しい日程を通知することを約束しました。オフィス勤務者はワクチン接種を受ける必要があり、ワクチン接種が完了していない従業員には在宅勤務を要請しています。
マイクロソフトは、米国の職場の全面再開は10月4日より早くは行われないと述べた。アマゾンはさらに踏み込み、再開を2022年1月に延期した。
以下のリンクからお聞きください。ポッドキャストを聴くならGeekWireに登録し、Kelman氏のコメントの編集されたハイライトを読み進めてください。
住宅市場の最近の変化：ここ6ヶ月、取引をまとめるのが本当に大変でした。いつもの沿岸部だけでなく、どこでも入札合戦が熾烈です。オクラホマ州タルサやアイダホ州ボイジーでは、1つの物件に20件、30件、40件ものオファーが寄せられました。
その結果、不動産業者だけでなく、住宅購入を検討されているお客様にとっても大変厳しい状況となりました。メモリアルデー以降、需要が後退しました。実際、少し心配していました。しかし、7月に入ると、取引がまとまりやすくなり、売上が大幅に増加しました。
つまり、市場が本当に求めていたものがようやく手に入ったということです。つまり、在庫は少し増え、需要は少し減ったということです。つまり、住宅市場は以前よりも持続可能な基盤の上に立っているということです。
入札合戦の原動力となったもの：実際にそれを可能にした唯一の傾向は、多くのカリフォルニア人がモノポリーのお金を持ってオハイオに移住していたという事実でした。…そのため、オハイオ州コロンバスの価格が2倍になったとしても、ロサンゼルスで小屋に100万ドルを払うことに慣れている人は、「いい感じだ」と言います。それが価格上昇をある程度支えたと思いますが、これらの町に住んでいた人々は家を買うのに本当に苦労していました。
シアトルにとってのトレンドの意味：私は理科と数学の教育に資金を提供するための州所得税導入を提唱してきました。…人頭税騒動があった時でさえ、テクノロジー企業は積極的に何らかの地方税を納めるべきだと考えていました。そして今、市も同じようなことをやろうと声を上げ始め、私に賛同するかどうか尋ねてきました。もはや私の判断では済まされません。なぜなら、レッドフィンの本社所在地を決めるのは、私たちの従業員だからです。
今では本社は1,000カ所あり、社員は全米各地に転勤しています。シアトルの不動産市場の風船は少し膨らんだように思います。しかし、カリフォルニア州とは違い、州税や地方税はまだそれほど多くありません。そのため、全米で価格競争が激化しています。
レッドフィンのシアトルにおける将来について：私はシアトルが大好きです。子供の頃、ここは私を教育してくれた場所です。カリフォルニアも大好きです。そこで学校に通い、大学に通いました。そして、多くの従業員を教育してくれたこの素晴らしいビジネスを築き上げてくれた州を、裏切り者のように去りたくはありません。
ですから、私は非常に熱心に取り組んでいます。しかし、この件について連絡をくださった政治家の方々には、もはや私だけの問題ではないということをお伝えしようと努めてきました。「本社、屋根裏部屋をミズーリ州にしたい、あるいはどこか別の場所にしたい」と言っている従業員一人ひとりにも、責任があるのです。
ということで、私は、企業と政府の間で何らかの協力関係を築き、すべての人の面倒を見て、テクノロジーの豊かさがシアトルの他地域にも行き渡るようにすることを一貫して支持してきたが、このことで少し立ち止まることになった。
これは、ここで増税をしたことに対する私の報いです。人々の移動が以前よりもはるかに増えている今、増税は連邦レベルで行われるべきだと考えています。
レッドフィンはいつ黒字化できるのでしょうか？もちろん、将来予想に関する記述は行いませんので、この質問は避けさせていただきます。しかし、私の見方では、レッドフィンは黒字経営の企業であり、成長しているにもかかわらず赤字の企業に投資することが可能です。
そこで私たちは、損失だけでなく取引手数料もあって収益の大きな足かせとなっていた破産したレントパスを買収しました。そして、私たちにはまだかなり初期段階にある他の事業がたくさんあります。
できるだけ早く利益を上げたいと思っています。しかし、本当に利益を伸ばすのは、前年比50%または100%の成長が止まった事業、例えば住宅ローン事業が前年比30%成長していたのに対し、レッドフィンは今や前年比40%成長している事業です。「利益を見せてください」と言うでしょう。もう赤ん坊ではありません。成熟した事業であり、成長率も高いのです。そして、利益を上げているはずです。しかし、誰かが「毎年倍増できる」と言ってきたら、ウォール街は利益に対して非常に寛容なので、シェアを奪わざるを得ません。
不動産テクノロジー企業を経営する上で本当に難しいのは、私であれ[Opendoor CEO]のエリック・ウーであれ[Zillow Group CEO]のリッチ・バートンであれ、この業界に莫大な資本が流れ込んでいるということです。私たちは皆、ポーカーテーブルに座って、少しでも取り戻したいと願っているのではないでしょうか。しかし、誰もが5億ドル、あるいは10億ドルをクーポンなしで借り入れることができ、転換社債のような実質的に無利子の債券もあると、誰もが市場に大量の資金を注ぎ込み、勝者総取り、あるいは勝者大多数取りのゲームを繰り広げているのです。
そうなると、ビジネスから大きな利益を搾り出すのは非常に難しくなります。テーブルの中央にチップをどんどん出し続けること以外、何もすることがなくなってしまうのです。
だから時々、「マジでヤバい」って思う。成長はストレスフルだから、もっとゆっくりやろうって思う。でも、ホオジロザメになったような気分になる時もある。「もう一人サーファーを食ってやる！」って。
住宅市場を牽引する 3 つのテクノロジー トレンド:
- まず、バーチャルで内覧する人が増えていることです。これは、実際に他人の家に足を踏み入れたくないという理由もありましたが、今では国をまたいで移動するため、飛行機に乗りたくないという人が増えています。そのため、実際に入札して、実際に家を見る前に落札してもらうのが一般的になっています。場合によっては、購入者の半数がオファーが承認されてから家を見に行くこともあります。売主も、全員が家の中を歩き回ることを必ずしも望んでいないため、それで構わないと思っています。
- 2つ目は、国内をまたぐ引っ越しが増えていることが、私たちのようなビジネスにとってプラスになっているということです。町をまたぐ引っ越しなら、地元の不動産業者に電話するでしょう。おじさんや友達、前の家を売ってくれた人かもしれません。でも、国内をまたぐ引っ越しとなると、モンタナ州には知り合いがいないですから、Googleで検索することになります。Googleで上位表示され、不動産業者のレビューなどが掲載されていることが、私たちのビジネスにプラスになっています。
- 3つ目は、iBuying（現金で住宅を購入し、購入者はそのまま住み続ける）が大きな追い風を受けていることです。…その理由の一つは、単に住宅を所有するのに良い時期だということです。以前は売却リスクを非常に懸念していましたが、売却に時間がかかればかかるほど、市場が上昇しているため利益が増えます。また、人々が芝刈りをしなくなったことも理由の一つです。人々はもはや難しいことを何もしていません。誰かにお金を支払って処理してもらうだけです。そして、彼らは住宅に関してまさにそれをやっているのです。そのため、容易に流動性を確保するために、多少の利益は犠牲になりますが…iBuyingは私たちの期待以上に成長したと考えています。
Redfin の新しい気候スコアを推進する要因:住宅所有者の 5 人に 1 人が、火災リスク、洪水リスク、ハリケーンリスクによって自宅の価値が損なわれたと感じているため、これは重要です。
これは非対称なので重要です。有色人種や経済的に恵まれない人々は、洪水や火災の危険がある地域に住むことを余儀なくされることが多いのです。
これは重要な点です。なぜなら、最近のアメリカ国民の移住は、全米各地で起こっており、その多くは気候関連のリスクが高い地域に移住しているからです。彼らは、ハリケーンや熱帯暴風雨に常に見舞われているヒューストン、さらにひどいフロリダ、そして猛暑が続く乾燥した地域に移住しています。
家を購入した後、火災保険や洪水保険に加入できない、あるいは保険料が非常に高いことに気づきます。そこで、最初の家探しの段階でそのことを織り込み、何が起こっているのかを理解させる必要がありました。
これは、私たちが実際には別の方法で解決しようとしたが、より愚かな方法でしかなかった問題を解決したパートナーシップの良い例です。
気候変動への貢献度、例えば、広いスペースを使っているか、運転が多いか、ソーラーパネルがあるかなどについて言及する住宅ごとに、気候スコアを開発することにとても興味がありました。しかし、結局、気候変動に貢献しているかどうかなど誰も気にしていないことがわかりました。ただ、気候変動によって被害を受けるかどうかだけを心配しているのです！ 結局、そのアイデアは頓挫しました。
COVIDとオフィスへの復帰：まず第一に、レッドフィンは政治的に非常に多様性に富んでいます。シアトルの従業員は主に進歩的な考え方を持っています。しかし、私たちは現在、全米のほぼすべての州で不動産エージェントを雇用しています。トランプに投票した人もいれば、バイデンに投票した人もいます。ワクチン賛成派も反対派もいます。従業員の安全を守るための単なる簡素な対策だと考えていることが、実際にはもっと深刻な問題を引き起こしているのです。
しかし、結局のところ、そうではありませんでした。そこで、シアトルを拠点とするRentPath社を買収しました。同社はアトランタに拠点を置き、シアトルを拠点とする当社とは異なる顧客基盤を持っています。当初、彼らはワクチン接種義務化について異なる考えを持っており、ワクチン接種を受けていない社員をオフィスに復帰させるつもりはないと考えていました。
それから会話は、オフィスに出勤し、ワクチン未接種者から感染する可能性のある従業員の安全について、責任を負っていただけるか、という話になりました。私は、皆様の政治的見解と医療上の判断の独立性を尊重するよう努めています。しかし、これは私の仕事です。私の最もシンプルな責任は、人々の安全を守ることです。
会話の全編は上記でお聞きいただけます。ポッドキャストはカート・ミルトンが編集・制作しました。
