「簡単に言えば、人々は引っ越したいのです」：米国の住宅市場が再び活況を呈する中、ZillowとRedfinが回復

米国の住宅市場は復活しつつあり、これはオンライン不動産大手のZillow GroupとRedfinにとって朗報だ。

シアトルに拠点を置く両社は、先週発表した第3四半期決算でアナリスト予想を上回りました。住宅ローン金利が過去最低水準にあることなどから、住宅所有率の増加が追い風となっています。住宅市場も、3月に米国で新型コロナウイルス感染症が流行して停滞した後、回復基調にあります。

需要は高いものの、供給は依然として不足している。全米不動産協会（NAR）によると、9月の既存住宅販売は8月比9.4%増、前年同月比でも20%以上増加した。一方、レッドフィンによると、先月の住宅価格は前年同月比15%上昇した一方、物件掲載数は29%減少し、過去最低を記録した。

リモートワークへの移行によって人々は住む場所に関してより柔軟になれるようになり、ZillowのCEO、リッチ・バートン氏はこれを「大再編」と呼んでいる。

「簡単に言えば、人々は引っ越しを望んでいるのです」とバートン氏は同社の決算説明会で述べた。「今後、新たな潜在需要が出てくると見ています。」

これらすべてが、Zillow や Redfin などの企業のビジネスとトラフィックの増加につながります。

Zillowのモバイルアプリとウェブサイトへのトラフィックは、第3四半期に月間平均ユニークユーザー数が過去最高の2億3,600万人に達し、前年同期比21%増となりました。Zillowの中核事業である不動産業者向け広告サービス「プレミア・エージェント」の売上高は24%増の2億9,860万ドル、住宅ローン部門の売上高は114%増の5,420万ドルとなりました。

レッドフィンの月間アクティブビジター数は38%増加して4,930万人となり、不動産仲介収入は30%以上増加しました。米国における既存住宅販売における同社の市場シェアは0.08ポイント上昇し、1.04%となりました。また、レッドフィンの住宅ローン事業は、四半期ベースで初めて粗利益を計上しました。

これは、レッドフィンが今年初めに従業員の7%を解雇し、数百人のエージェントを一時帰休させたことに対する、かなりの反動と言える。ジロウは3月に採用を凍結し、マーケティング費用を削減すると発表していた。

レッドフィンは一時帰休していた従業員の大半を復職させ、前四半期には400人以上の新規雇用を達成しました。ジロウは前四半期から採用活動と広告活動を強化しており、第4四半期も継続する見込みです。

Zillowの株価は3月以降4倍に上昇し、時価総額は250億ドル近くにまで急騰しました。Redfinの株価も同様に急騰しており、同社の時価総額は40億ドルを超えています。

バートン氏は株主への書簡の中で、ジロウの成長を牽引しているのは二つの追い風だと述べた。一つは、引っ越しへの意欲と引っ越し能力の高まり、そしてもう一つは、テクノロジーを活用して住宅を探し、購入する人の増加だ。世代交代を例に挙げ、これらの追い風は一時的なものではないと述べた。

バートン氏は「ミレニアル世代が住宅購入の最盛期を迎え、その後ろにはZ世代が続く中、低金利と人口動態の変化に支えられ、こうした追い風は持続可能だと信じている」と指摘した。

テクノロジーは成長の維持と促進に貢献しています。パンデミックと外出自粛要請の中、両社ともバーチャルツアーなどのデジタルツールの利用が増加しています。

「生活と仕事における新たなデジタル習慣が定着しつつあり、昔のアナログなやり方に戻ることはまず考えられません」とバートン氏は述べた。「住宅不動産業界でも同様の技術革新が進んでおり、デジタルリーダーであるZillowは恩恵を受けているのです。」

アナリストたちは、Zillow OffersとRedfinNowが最近立ち上げた「iBuyer」プラットフォームに注目している。これらは、住宅所有者がオンラインで迅速に住宅を売買できるようにするものだ。RedfinとZillowはパンデミックの影響でプログラムを一時停止し、収益は昨年に比べて大幅に減少したが、ここ数ヶ月で再開している。

Zillowの「住宅」部門（住宅売買部門「Zillow Offers」を含む）は、売上高1億8,710万ドル、税引前損失7,560万ドルを計上しました。売上高は、今年初めの住宅購入活動の一時停止により51%減少しました。

iBuyer市場は、大手iBuyer企業であるOpendoorが特別買収会社（SPAC）を通じて上場準備を進めていることから、ますます注目を集めています。Opendoorの投資家向けプレゼンテーションによると、2019年の売上高は47億ドル、利子・税金・減価償却前損失は2億1,800万ドルでした。

RBCキャピタルのアナリスト、マーク・マハニー氏は先週、Zillow Offersが「かなり近い将来」にユニットエコノミクスのプラスを達成すると予想していると述べた。Opendoorの財務状況は、同氏の予測を後押しした。

「オープンドアの情報開示は、iBuyingのユニット経済の実現可能性を示しており、特にブランドと規模の優位性を考えると、ZGはそれを活用する好位置にいる」とマハニー氏はジロウの決算発表後の調査レポートに記した。

Zillowは、売却コストの削減に役立てるため、来年早々にZillow Offers向けの社内仲介サービスを開始すると発表した。Zillow Offersは現在25の市場で利用可能となっている。

一方、RedfinNowは10月に15番目の市場に進出しました。RedfinのCFOであるクリス・ニールセン氏は、今年のRedfinNow事業の固定費を賄うだけの取引量がなかったと述べています。しかし、売買が再開されるにつれて、RedfinNowの在庫と人員を増やす予定です。

マハニー氏は、レッドフィンナウの業績が来年どうなっているかまだ分からないため、同社の見通しは「依然として不透明」だと指摘した。

ケルマン氏は今年初め、不動産業界の変動の中でレッドフィンがジェットコースターに乗っている様子を描写し、「歯の間にボウイナイフをくいしばって、ジャングルの中を裸で走っているようなものだ」と述べた。

先週の決算説明会で、ケルマン氏はさらに異例な例え話を披露した。不動産市場は1982年の映画『遊星からの物体X』の「爆発する血と火炎放射器」を思い起こさせると彼は語った。しかし、住宅市場は2021年に向けて堅調を維持するとケルマン氏は考えている。需要への対応は「レッドフィンの最大の課題だ」とケルマン氏は述べた。

「市場が冷え込んでも、現在構築している生産能力は有効活用されます」と彼は付け加えた。「私たちの未来への賭けは、好景気ではなく、10年以上かけて築き上げてきた競争優位性に基づいています。」