Zestimiss: CEO スペンサー・ラスコフ氏の家が Zillow の予想価格 175 万ドルより 40% 安い価格で売れたのはなぜですか?
カート・シュロッサー著
全国の住宅所有者は、Zestimateが高すぎるのか低すぎるのかを議論するのが大好きです。売却時期になると、Zillowが算出した推定市場価値は、不動産業者と売主の間で興味深い議論の出発点となる可能性があります。
シアトルに拠点を置く不動産メディアウェブサイトZillowのCEO、スペンサー・ラスコフ氏は、2月末にシアトルのマディソンパーク地区にある住宅を105万ドルで売却した。売却翌日の3月1日には、この住宅のZestimate（不動産価格評価）は175万ドルに達した。しかし、本日Zillowのウェブサイトでは、157万5000ドルに下がっている。
不動産ニュースサイト「インマン」に先週掲載された記事では、この食い違いは不動産業者がゼスティメートの欠点を示す手段であると描写されていた。同社はすでに、ゼスティメートは住宅価値を判断する出発点に過ぎず、正式な査定ではないことを認めている。
同社のデータ範囲と精度に関するウェブページによると、Zillowには1億270万戸のZestimate物件が掲載されています。全国的に、Zestimateの誤差率は中央値7.9%です。これは、ある地域におけるZestimateの半分は誤差率に近い値を示し、残りの半分は誤差率よりも大きく外れていることを意味します。シアトルでは、誤差率は中央値6.1%です。
CEOが当時居住していなかったラスコフの不動産は、Zestimateが販売価格を20％以上下回る販売が約20％あるカテゴリーに該当する。
「このようなミスは当社では非常に珍しいことです」と、Zillowグループの最高分析責任者、スタン・ハンフリーズ氏は月曜日にGeekWireに語った。「しかし、人間か機械が住宅の価格を誤って算出したケースも珍しくありません。人間が価格を算出した際に、大きなミスをしてしまったケースも確かにあります。例えば、700万ドルで売りに出されていた物件が500万ドルで売れた、といったケースです。」
Zillow の明らかな望みは、特に CEO が売却した住宅の Zestimate の調査に関しては、人々が Zestimate の正確さを理解するために、より大規模なデータ ポイントに注目するようになることです。
ハンフリーズ氏は、住宅の価格設定に関しては、自動化された評価モデルよりも人間の方がわずかに優位に立つと述べた。
「これは私たちが常に非常に透明性のある情報提供を心がけていることです」とハンフリーズ氏は述べた。「Zestimateは私たちの視点から見ると出発点であり、不動産取引をする際に人々が収集すべき価値に関する多くの意見の一つです。」
では、なぜこの特定の不動産が Zestimate に届かなかったのでしょうか?
東マディソン通り3808番地にある家は三角形の区画に建っており、交通量の多い幹線道路の角地に位置しています。Zestimateは、この地域の長方形の区画にある家と比較して算出されました。長方形の区画は利便性が高いため、価格が高くなります。
「区画の形状と幹線道路への位置は、当社の評価グループが現在積極的に研究している分野です」とハンフリーズ氏は述べた。「ただ、これらを評価に完全に組み込む方法についてはまだ解明できていません。この2つの要素によって、他のすべての事実から判断すると、その物件の市場価値は予想よりも低くなるのです。」
ハンフリーズ氏は、価格がランダムな変数であり、住宅が売れる価格の範囲が価値についての意見を生み出すということを認識しないと、人々は誤解する可能性があると述べた。
「このケースを軽視しているわけではありません」とハンフリーズ氏は述べ、「確かにこのケースを時間をかけて調査しました。ミスは、モデルのどこで間違いが生じたかを理解するために見ています。…このケースでは、コンピューターはもっと良い結果を出すべきでした」と付け加えた。
一方、スペンサー・ラスコフ氏のエージェントがアドバイスを必要としたかどうかにかかわらず、同社はエージェントが顧客とZestimateについて話すときに使える5つのヒントを推奨している。
