人口密度のジレンマ：ベルビューは、大規模なテクノロジーの成長が見込まれる中、住宅問題に直面

リン・ロビンソン市長は、それが来ることを知っている。開発業者、住宅擁護者、郊外の変化を望まない退職者、そして人口と雇用の増加を恐れながらも切望する事業主たちも同様だ。 

ベルビューの人気の高まりは、主にハイテク産業に後押しされ、市の指導者らの奨励もあって、同市がこれまで経験したことのないような成長の波をもたらすと予想されている。

アマゾンは2万5000人の従業員をダウンタウンに移転させており、フェイスブックは昨年40万平方フィートの複合施設に3億6700万ドルを支払った。またセールスフォース、マイクロソフト、イーベイなどの企業もベルビューのオフィス拡張を続けている。

ベルビュー商工会議所のCEO、ジョー・フェイン氏は、「問題は、市が雇用増加の圧力に直面するかどうかではない。むしろ、何千人もの新規雇用者のうち、誰がベルビューに住めるのか、ということが中心的な問題だ」と述べた。

「ベルビューはワシントン州で最も住みにくい都市の一つです」とフェイン氏は述べた。「私たちが増やした高給の仕事は、ブルーカラーの仕事に匹敵するでしょう。そして、相当な純資産がない限り、ここで一戸建て住宅を買う余裕はありません。すでに一戸建て住宅を持っている人は別ですが。」

ベルビューが岐路に立っていることは疑いようがありません。市独自の予測では、今後20年間で25%の成長が見込まれています。

議論の的となっているのは、市がこうした成長にどれだけ備えているかという点だ。これは近隣のシアトルや、最近ではオースティンなど他の都市でも見られるジレンマだ。オースティンでは、テクノロジーブームとゾーニング変更の不足が住宅価格の高騰を招いた。

ベルビュー市の都市計画担当者や政治指導者らは、高さと密度を高めるために市内3地区で提案されている区画割りの改定を、市が今後何年にもわたって必要な変更を行っている証拠だと指摘している。 

しかし、これは住宅擁護団体や一部の地元ビジネスリーダーが共有する見解ではない。

ジェーン・ブルーム氏はマイクロソフトのシニアディレクターで、このテクノロジー大手の手頃な価格の住宅イニシアチブを率いている。同社はベルビューのダウンタウンに高層ビルを構え、近隣のレドモンドにある世界本社で数千人の従業員を抱えている。

彼女は、手頃な価格の住宅、あるいは入手可能な住宅に関して言えば、ベルビューは将来に向けての準備が全くできていないと述べた。 

「全く及ばない」とブルーム氏は言う。彼は、まさにこの問題の解決を目指して3年前に設立された、企業と住宅のコンソーシアム「イーストサイド・ハウジング・ラウンドテーブル」のメンバーだ。「だからこそ、非常に重要なのです」

「もし都市がこれらの雇用の恩恵をすべて享受したいのであれば、都市は変わらなければならないという決断を下すことになります」とブルーム氏は付け加えた。「私たちは今、一生に一度のチャンスに立っています。20年後、このコミュニティはどのようになっているべきでしょうか？」

これは都市のリーダーだけが抱える問題ではありません。テクノロジー企業の幹部たちは、将来の仕事が完全にリモートワークになるわけではないことを理解しています。従業員が生活できる場所に会社を構えることは、依然として重要です。

ライムードのCEO、ヘンリー・アルブレヒト氏は、予測される成長は、創業15年のソフトウェア会社が拠点を置くベルビューの好材料だと述べた。しかし、人気には代償が伴うこともあると付け加えた。

「ベルビュー地域の従業員や求職者の多くは、ここが素晴らしいので、定住したいと考えています」と彼はメールで述べた。「これにはいくつかの意味合いがあります。」

物価の高い地域で雇用するということは、より高い報酬を意味すると彼は述べた。 

そしてブルーム氏は、お金の問題だけでなく、どのような都市にしたいかが重要だと付け加えた。都市の住みやすさは、消防士や教師にとっても、6桁の年収を得ているテクノロジー従事者にとっても、同等かそれ以上に重要だ。経済の多様性こそが、住みやすく公平な都市の基盤だと彼女は述べた。

「2万5000人の雇用を生み出すだけで、こうした問題に対処しないわけにはいかない」とブルーム氏は語った。

「ゾーニングは運命だ」

ベルビュー市は、今後の成長に対応すべく、水面下で奮闘している。計画局の人員は推定15%増員された。2023年には5つのライトレール駅が開業予定だ。市は住民向けのオンデマンドバスサービスを検討しており、高速バスレーンの建設資金として連邦政府からの資金援助を要請している。アマゾンからの多額の寄付金に支えられた全長42マイル（約67キロメートル）のウォーキング・サイクリングコースは、2024年に完成予定だ。

しかし、開発業者や住宅専門家によると、ベルビュー市の比較的小規模な計画担当者は、ベルビューが直面している状況に対応しきれないという。シアトルは人口がベルビュー市の5倍だが、計画担当者の数は15倍近くもいる。 

一部の観察者は、特に市の50％が一戸建て住宅用に指定されている状況では、これによりベルビューは潜在的な変化のペースについていくことがますます困難になっていると指摘している。

住宅擁護派は、ベルビューは高価な一戸建て住宅が主流だった郊外の過去にしがみついていると指摘する。住宅価格の中央値は130万ドルで、前年比17%上昇。アパートの家賃は過去5年間で30%上昇している。

「ベルビューは雇用の増加、家賃の上昇、そして雇用と住宅増加の格差の拡大に追いついていない」と住宅開発コンソーシアムの政府関係・政策担当ディレクター、ペイシェンス・マラバ氏は語った。

市政において最も注目されておらず、最も評価されていない仕事の一つが、何をどこにどれだけ配分するかを決定する多くの決定です。都市計画家はゾーニングを「都市のDNA」とよく言います。ゾーニングは都市がどのように発展し、誰がそこに住み、働くことができるかを決定するのです。しかし、このDNAは変えられるのです。

シアトルのスペクトラム・デベロップメント・ソリューションズの代表ゲイブ・グラント氏は、成長に対応し、幅広い住宅費を許容する集中住宅が都市の住みやすさを決定するだろうと語った。

「住宅供給という概念は根本的に重要だ」と彼は語った。

住宅擁護者や従業員の採用を希望する企業リーダーらは、市は密度と高さに関してもっと積極的なアプローチを取るべきだと主張する。

「大まかに言えば、ベルビューのような都市にとって、ゾーニングは運命づけられていると思います」とグラント氏は述べた。「私たちはゾーニングのような手段を使って、自分たちの都市がどうあるべきかを決めています。そして歴史的に見て、私たちは雇用と人口の増加に追いついてきませんでした。」

ベルビューの未来の中心にあるのは、新設のイーストメイン・ライトレール駅をめぐる静かな争いです。サウンドトランジットがシアトルからライトレールを延伸する計画の一環であり、2023年に開業予定のこの駅は、市の住宅供給拡大策の拠点でもあります。

すでに何年にもわたる市の会議の議題となってきた、メインストリートとSE8番ストリートに囲まれた2ブロックの帯状地域は、いわゆるアップゾーンに指定される予定だ。アップゾーンとは、都市計画用語で、より狭い地域により多くの人々が密集した高層ビルの建設を許可することを意味する。これは、交通計画者や住宅擁護派は好むが、郊外住民は嫌悪感を抱く、人口密度の高い生活のタイプである。

計画文書によると、この地域の建物の高さは、一部地域ではほぼ3倍になる見込みです。それに続いて数百戸のマンションが建設される見込みです。市はダウンタウンの小さな区画の再区画化を進めており、ベルビューが郊外から大都市への転換を目指す中で、市域内の他の地域における成長のモデルケースを形成しています。

ロビンソン市長は、問題は単にコンドミニアムや高層ビルを増やすことだけではないと指摘した。「ベルビューでは住宅の循環が十分ではありません」と彼女は述べた。「近隣地区の境界付近の人口密度を高めることも検討する必要があります。」

しかし、どれくらいあれば十分なのでしょうか?

ブルーム氏によると、イーストサイド・ハウジング・ラウンドテーブルが3年前に議論に参加した当時、駅周辺の計画は主にオフィススペースに関するものだったという。「住宅はほとんどなかったと思います」とブルーム氏は言う。「今は違います」

ベルビュー市の計画担当副局長、エミル・キング氏も、市は成長圧力に対応しなければならないことに同意した。しかし、過去8年間に提案されたダウンタウン、ベルレッド地区、スプリング地区の人口密度に関する都市計画の変更によって、市は概ね対応してきたとキング氏は感じている。

例えば、11月15日の市議会では、都市計画部がイーストメイン駅周辺の2ブロックの建築面積を7階建てから30階建てに上げる計画について議論した。

「これは人口密度の観点から理にかなっています」とキング氏は述べた。キング氏は、アマゾンの成長への野心が市の人口密度と住宅価格の手頃さ向上への取り組みを「大きく加速」させ、低層および高層ビルに3万5000戸の住宅を新たに建設する計画を市の成長管理計画に組み入れることを余儀なくさせたことを認めた。

ロビンソン市長も同意見で、「現在、ベルビューで働く人の10%がベルビューに住んでいます」と述べ、「もっと多くの人がベルビューに住めるようにしたいと考えています」と語った。

手頃な価格の住宅を擁護する団体や開発業者は、ベルビューの現在の住宅計画はそうした目標を実現していないと指摘する。問題の一つは、新規住宅と新規商業スペースの比率の要件だと言う。例えば、イーストメイン地区のアップゾーン計画には多くの留保事項があり、住宅供給があまりにも少ないため、大きな変化は期待できないと、ある開発業者は指摘する。

ベルビュー市の指導者や都市計画担当者は、西に11マイル目を向けるだけで、未来を垣間見ることができるかもしれない。

歩いて行ける地域ではなかった

2010 年までに、シアトル市の上級プランナーであるジム・ホームズ氏は、全米でも最も劇的な都市開発の真っ只中にいたが、そのとき、市は珍しいチャンスを逃した。

ダウンタウン近くのデニーパーク地区は、歩行可能な歩道とオープンスペースを備えた1階のアパートと小売店を組み合わせた、一連のタワーに前例のない18,000戸の住宅ユニットを開設するために再区画されました。

「素晴らしい都会の住宅街になっていただろう」と彼は言った。「歩きやすく、屋外に座れる場所もある、そんなコミュニティを育むような住宅街だったはずだ」

しかし、アーバンビレッジ構想が完成する頃には、計画内の広大な土地に建築権を持つ2つの大手開発会社が、承認済みのオフィスタワー建設プロジェクトを進めており、壮大な住宅計画は実現しませんでした。

ホームズ氏によると、サウス・レイク・ユニオンの区画整理は、ポール・アレン氏のコモンズ計画が市の住民投票で否決された6年前に開始された。都市計画担当者は区画の再区分を開始し、一部の地域では建築物の高さを8階建てから16階建てへと倍増させた。

当時のサウス・レイク・ユニオンの構想は、概ね住宅60%、商業40%の割合で成長していくというものだったと彼は述べた。しかし、それは実現しなかった。全く及ばなかった。デニー・パーク計画と同様に、この地域は主にオフィススペースとなり、新規開発の約75%を占めるに至った。その結果、日の目を見ることのなかった1万8000戸の住宅需要がさらに高まった。現在、サウス・レイク・ユニオンにはアマゾンの広大な本社や、グーグル、フェイスブック、アップルなどのテクノロジー企業の大規模オフィスが集まっている。

その影響は？ 2012年から現在までの9年間で、その建物全体とシアトルの住宅価格の中央値は157%上昇した。

「サウス・レイク・ユニオンで起きたことの最大の問題は、そのスピードでした」とホームズ氏は語った。「アマゾンの成長がこれほど爆発的なものになるとは、全く予想していませんでした。誰も未来を予測できませんから。」

どれくらいあれば十分でしょうか?

サウス・レイク・ユニオンの発展と、この地域におけるアマゾンの飽くなき成長は、ベルビューでこれから起こることに対する警告となるはずだと、スペクトラム・デベロップメント・ソリューションズのグラント氏は語った。

しかし、批評家たちは、ベルビュー市がこうした成長に対応するために住宅を拡大しようとしている動きは、都市部というより郊外型だと指摘する。「ベルビューは単なる都市中心部のベッドタウンではない」とグラント氏は述べた。「もはや都市中心部となっているのだ。」

都市計画担当者のキング氏は、既存のアップゾーニング計画に満足しており、ベルビューは成長への準備ができていると感じていると述べた。

しかしながら、ロビンソン市長はより慎重な見解を示している。

「2017年にアップゾーニングを行った際、成長は見込んでいました」と彼女は語った。「アマゾンがその成長にこれほど大きな役割を果たすとは予想していませんでした。」

彼女は、街の変化は最終的には、長年ベルビューの住民が大切にしている広大な一戸建て住宅街にまで浸透していくはずだと述べた。統計によると、市内の一戸建て住宅の70%には1人か2人の居住者がいる。

このことは住宅不足を引き起こしているだけでなく、現在ベルビューに住む4人以上の家族のうち、家を購入できるのはわずか10％に過ぎないということ、また子育てが終わった親が家を小さくする場合、町に留まる良い選択肢があまりないことも意味している。

市は、様々な所得層の人々にとってより住みやすい街にしつつ、地域住民が大切にしている街の雰囲気を維持するチャンスを掴んでいます。しかしロビンソン氏は、ダウンタウンの既存の低層の古い建物が高級な高層ビルに建て替えられることで、市が中小企業を追い出してしまうのではないかと懸念しています。さらに、成長の恩恵を享受できるよう、街の住みやすさを維持するための競争が激化していくことも懸念しています。

「できる限りの準備は整えます」と彼女は誓った。「でももちろん、心配しています。ものすごく心配です」