住宅検索大手Zillowが住宅購入者の費用を水増ししたとして集団訴訟の対象に
アンドレア・ブランビラ
このストーリーは元々 Real Estate News に掲載されました。
全国の不動産取引委員会に異議を唱える最初の集団訴訟の一つを起こした法律事務所は、新たな標的を定めた。それはZillowだ。
不動産ニュースが独占的に入手した訴状の草案の中で、ハーゲンズ・バーマン・アンド・コーエン・ミルスタインの弁護士は、住宅検索大手のジロウが、仲介業者に取引成立ごとに最大40%の手数料を課す「ジロウ・フレックス」紹介プログラムを通じて、住宅購入者の費用を水増ししていたと主張している。訴訟では、ジロウが仲介業者に紹介するサービスは昨年20億ドル以上の収益を上げており、違法に「高額で柔軟性のない手数料」を維持していると主張している。
「ジロウ社はこの分野で不正な利益を得る可能性があることを十分に認識しており、人々の基本的な住宅ニーズが問題となっているにもかかわらず、いい加減なやり方をしようとしていると我々は考えている」と、ヘイゲンズ・バーマンの創業者でマネージング・パートナーのスティーブ・バーマン氏は声明で述べた。
「その規模の企業であれば、責任を問われないほど大きな企業ではない。私たちは被害を受けた住宅購入者を支援するつもりだ」
「トリック」と情報開示の欠如： 9月19日にワシントン西部地区連邦地方裁判所に提出された訴状では、Zillowが米国の住宅不動産オンライン検索サービス市場で「独占企業」であり、米国の不動産ユーザーシェアの66%を占めていると主張している。
「ジロウがこの優位性を収益化する能力は、欺瞞的かつ違法な行為に基づいている」と訴状には記されている。
「Zillowのウェブサイトを閲覧中の見込み客は、Zillowのエージェントに登録するようZillowに誘導されます。エージェントがZillowの『Flex』プログラムに参加している場合、Zillowはエージェントの手数料の40%を受け取ります。この手数料は、売却交渉や物件の契約締結時にその情報を知りたいと考える可能性のある買い手と売り手を含む、すべての関係者に非公開です。」
購入者は「他に選択肢がなかった」と主張。 原告のアルカード・テイラー氏はオレゴン州ポートランド在住で、2022年にZillow Flexのエージェント（訴訟では「RH」と特定されている）を利用して住宅を購入した。
「原告は、住宅購入前および購入中のRHとの取引において、購入にRHを利用する以外の選択肢はないと考えていた」と訴状には記されている。
訴状によると、購入者はZillowのリストにある「エージェントに連絡」ボタンを押すと、Zillowに所属する購入者エージェントではなく、リストエージェントに連絡していると思い込んでいるという。
「買い手が売り手側のエージェントに誘導されれば 、売り手は売り手側のエージェントと買い手側のエージェントに手数料を支払う必要がなくなるため、より低い購入価格を交渉しやすくなるだろう」と訴状には記されている。
このプログラムは「Zillow Flexエージェントがどんな犠牲を払ってでも全額の手数料を受け取ることを優先するよう動機付ける」ものであり、紹介料を支払った後ではこれらのエージェントの手取り手数料が低くなるためだと訴状は主張している。
「買い手側のフレックスエージェントが受け取る手数料が非常に少ないため、売り手は6％（またはそれ以上）の手数料を支払わざるを得ず、その結果、住宅の購入価格が上昇します。」
Zillow のリスト規則は「買い手を欺く」: この訴訟は、1 日以上公開されているが、MLS やシンジケーションを通じて広く入手できないリストを禁止する Zillow の新しいリスト アクセス スタンダードも攻撃している。
訴状によると、この方針はZillowの「住宅販売者とその代理人に、住宅販売広告後すぐにZillow.comに投稿することを事実上強制することで購入者を欺く計画」の一部であり、それによって「Zillowが欺瞞行為から得る不当な利益」を膨らませているという。
3回の警告にも従わない不動産業者は、物件を再掲載することができず、「事実上、売主は業者を解雇し、ジロウの強制的な戦術に従う別の業者を探すことを余儀なくされる」と訴状は述べている。
大規模な集団訴訟となる可能性： この訴訟は、過去 4 年間に Zillow を通じて紹介された不動産業者を利用して Zillow に掲載された住宅を購入した米国の購入者全員を代表して、集団訴訟となることを求めている。
訴状では、ジロウ社がワシントン州消費者保護法および連邦不動産決済手続法（RESPA）に違反したとも訴えており、陪審裁判と3倍の損害賠償を求めているが、金額は明らかにされていない。
Real Estate News はコメントを求めて Zillow に連絡を取り、返答があった場合はこの記事を更新します。
ハーゲンズ・バーマンとコーエン・ミルスタインは、全米不動産業者協会（NARE）、ケラー・ウィリアムズ、エニウェア、ホームサービス・オブ・アメリカ、RE/MAXを相手取り、モーアリー反トラスト訴訟を起こした大手法律事務所のうちの2つです。これらの団体を含む他の企業は、最終的に10億ドルを超える和解金で和解しました。
