「家賃テック」ソフトウェアと住宅市場操作に関する倫理学者の見解

ワシントンの政権交代に伴い、バイデン政権下のFTCが米国で進行中の住宅価格高騰危機の主因として指摘した問題、すなわち賃貸物件管理会社の間で家賃や入居率を提案する高度な「レントテック」ソフトウェアの利用が広がっていることについて、新政権がどのように対処するか、あるいはしないかについて不確実性が生じている。 

前政権が指摘したように、この問題の中心は、RealPageやYardi Systemsといった企業が家主や賃貸管理会社の間で築き上げてきた大きな市場シェアにある。両社は、特定の都市における賃貸物件のデータをスクレイピングし、アルゴリズムを用いて入居者に最適な価格を決定する「収益管理」ソフトウェアを提供している。

批判者たちによると、こうしたシステムは、運営場所を問わず賃料を全面的に引き上げるだけであり、その広範な利用は価格カルテルによる市場共謀に等しいという。司法省は昨年8月、この非難を重く受け止め、リアルページの慣行をめぐって訴訟を起こした（訴訟は現在も係争中）。 

全国の賃借人の半数が収入の30％以上を家賃に費やし、約4分の1が50％以上を家賃に費やしている環境下では、地域全体でのわずかな不当な家賃の値上げでさえ深刻な問題になり得るとFTCは主張している。

全国レベルで法廷闘争が繰り広げられる中、サンフランシスコやフィラデルフィアといった都市では既に家賃設定アルゴリズムの利用を制限または禁止する動きが出ている。一方、シアトルでも議論が巻き起こっている。

さて、法的な問題は法廷で解決される必要があるが、その間に私たちは次のような問いかけができる。具体的には倫理的な観点から、これらのビジネス慣行をどう解釈すべきだろうか？

確かに、RealPageなどの主張は容易に想像できる。彼らは、賃貸住宅市場は需要と供給が一致するオープンな競争の場だと主張するだろう。現在、供給は逼迫している。しかし、国内人口は増加し続けており、人々は依然として住居を必要としている。したがって、需要の増加に伴い、家主が個々の物件に請求できる価格もそれに応じて上昇する。高級賃貸物件は最高級となるだろうが、低賃金の人々も住宅を見つけられるよう価格帯は一定であり、アナリストが婉曲的に「自然発生的な手頃な価格の住宅」と呼ぶような形態の住宅、つまり、（おそらく）まだ居住可能なものの、様々な段階で荒廃している賃貸物件が見つかるだろう。 

確かに、あからさまな差別や、最近ロサンゼルスで見られたような悲劇をきっかけとした価格つり上げといった、最悪の不正行為は禁止すべきです。しかし、市場が自律的に機能し、合理的な行動者が利用可能なあらゆるツールを用いて価格設定や購入の意思決定を行うようにすれば、最終的には誰もが利益を得ることになります。実際、価格がより合理的に決定されれば、所有者の賃貸収入の多くが、すべての人々のための住宅ストックの改善に再投資されるだろうと、アルゴリズム支持者は主張するでしょう。

したがって、この最大自由放任主義的な考え方（簡略化してアイン・ランドの立場とでも言おうか）に立つと、地方自治体は邪魔をせず、混乱を引き起こす者たちを放っておくべきである。長期的にはそれが良い結果をもたらし、短期的には、賃貸市場1.0の一部がこれまで通り都市で機能し続けることになる。 

これは経済学入門の試験の解答として（あるいは『肩をすくめるア​​トラス』のような重苦しい哲学小説の前提として）は問題ないが、倫理的な立場を築くに足る、十分に思慮深い視点と言えるだろうか？言い換えれば、私たちが暮らす地域社会において、住宅の数を配分する際に何が正しいのかを 判断するための確固たる根拠となるだろうか？私にはそうは思えない。 

まず第一に、この論文は住宅市場の全体像をかなり欠落させています。つまり、ランド派の対話者が前提とする市場概念は、せいぜい不完全であり、実際には重大な欠陥を抱えているのです。というのも、よく考えてみると、住宅市場は単なる市場ではないことが分かるからです。住宅市場は、例えばビルケンシュトックのような市場とは実際には異なる仕組みで機能しているのです。 

つまり、私たちは住宅市場に常に介入しているにもかかわらず、自分がそうしていることに気づいていないのです。住宅需要は真空中で発生するのではなく、集合体が道路や学校の建設を通して全体を形作ってきた実際の地域で発生します。特定の地域に優れた学校が配置されるかどうかは、住宅価格と家賃に大きな影響を与えます。したがって、住宅価格は、いわゆる「見えざる手」が単独で働いている産物ではないのです。 

市町村が住宅市場に常に介入していることを考えると、不当な価格上昇の可能性を抑制するための更なる介入は、地方自治体が既に行っている多くの介入方法の一つに過ぎません。これは特定のセクターを標的とした慣習からの逸脱ではなく、もはや慣習そのものなのです。

町や都市を、常に介入が行われている市場として捉え、その実態を捉えてみると、こうした市場の条件を定め、公平性と公正さを目的とした集団的な意思決定を検討することが合理的であると主張する根拠が確立されていることに気づき始める。つまり、シアトルのような場所で、あらゆる階層の労働者が、仕事、教育、礼拝などを行う場所に住むことを妨げている障壁を、今まさに引き下げることについて真剣に検討することが合理的であると主張する根拠が確固たるものとなるのだ。

全国的な賃貸住宅価格高騰の危機は、間違いなく非常に複雑な問題を抱えています。RealPage を採用している企業の中にはデベロッパーも含まれているため、成長を続け住宅建設を増やすためには、ある程度の家賃収入が必要であり、ひいては全国的な住宅不足危機の解決に全体として貢献する必要があると、経済学者が指摘する手紙を寄せてくることは間違いないでしょう。

確かにその通りかもしれませんし、インフレ環境下での住宅購入のしやすさという点では短期的に簡単な答えはほとんどありませんが、それでも私がここで主張してきた比較的単純な命題は真実です。倫理的な観点から見ると、サンフランシスコやフィラデルフィアなどの都市には行動を起こす十分な理由があり、より多くの都市（シアトル、あなたの方向を真っ直ぐに見ています）が彼らの先例に倣うことを真剣に検討すべきです。