アマゾン、ポール・アレン、そして何世代にもわたる不動産所有者がシアトルを永遠に変えた方法
アマゾンは、シアトルのダウンタウンの広大な地域をオンライン小売大手のユニークな都市型キャンパスへと変貌させた功績で、しばしば称賛され（場合によっては非難されることさえある）。しかし、この変革が実現するには、シアトルや世界最大級のイベント、そして多くの有能なビジネスマン、そして絶妙なタイミングが必要だった。
今週シアトルで開催されたアーバンランド研究所の春季会議には、この歴史的開発に最も影響力のある3人が集まった。アマゾンのグローバル不動産・施設担当副社長のジョン・ショットラー氏、ポール・アレンのバルカン・リアル・エステートの副社長エイダ・ヒーリー氏、そして数世代にわたる不動産所有者兼開発業者クライズ・プロパティーズのCEOアル・クライズ氏だ。
彼らは、アマゾンの巨大キャンパス建設に至った一連の出来事を振り返りました。これらの新しい建物は、サウス・レイク・ユニオンとデニー・トライアングルという2つの新しい地区の発展に大きく貢献し、街のテクノロジーと不動産ブームを後押ししました。
2016年末時点で、アマゾンはシアトル全域の34棟の建物に850万平方フィート（約850万平方メートル）のオフィスを構えており、その多くは前述の2つの地区に集中している。アマゾンは2022年までに約1200万平方フィート（約300万平方メートル）を占有すると発表しているが、最近の賃貸と建設の急増を考えると、すでにその閾値を超えている可能性がある。
アマゾンのキャンパスの物語は、2015年にデニー・トライアングル地区にドップラービルがオープンしたことや、アマゾンが2007年にバルカンから計画中の11棟のビルをリースしたという画期的な発表から始まったのではない。街の変貌を真に理解するには、1889年のシアトル大火の翌日、JW・クライスとライマン・スミスがこの街にやってきたころまで遡る必要がある。
JW・クライズは、後にワシントン大学となる土地の造成に尽力しました。妻のアンナはシアトル小児病院を設立しました。スミスは、当時ミシシッピ川以西で最も高い建物であったスミスタワーを建設しました。
JW・クライスは家業であるクライス・プロパティーズを設立しました。1931年、息子のチャーリーが事業を引き継ぎました。大恐慌の直前、デニー・ヒルが再開発事業の一環として平坦化された際に建設された新築物件が、買い手によって次々と購入されました。しかし、大恐慌の打撃は甚大で、これらの物件の多くは財政難に陥りました。
チャーリー・クライズ氏はこれらの不動産を買い集め始め、会社が代々受け継がれるまでそのやり方は続きました。2000年までに、クライズ・プロパティーズはシアトルのダウンタウンのすぐ北に13エーカーの連続した土地を所有していました。そこは開発が進むべき地域だったと、アル・クライズ氏は語ります。
「本当に特別なことが起こり得るキャンバスのビジョンが生まれた」とアル・クライズ氏はチャーリー・クライズ氏の戦略について語った。
一方、ポール・アレンはレイク・ユニオン近くの広大な土地をどうするか思案していた。ヒーリー氏によると、彼はその地域にセントラルパークのようなプロジェクトを建設するキャンペーンに3000万ドルを融資していたが、もし公園建設法案が可決されていれば、融資は免除されていたはずだという。しかし皮肉なことに、この法案は2度も否決された。有権者が大規模な不動産開発につながることを懸念したためだ。否決されたことで、土地の多くはアレンの手に渡った。
ヒーリー氏によると、当時の土地は目的地とは程遠いものだったという。ほとんどが低層の工業ビル、ストリップクラブ、フーターズといった建物ばかりで、緑地はほとんどなかったという。
「そこは車で通り過ぎるだけで、実際に車で行くような場所ではありませんでした」とヒーリー氏は語った。「また、40年以上も放置されていた地域でもありました。万国博覧会以来、インフラへの投資は全く行われていませんでした。」
しかし、可能性はありました。フレッド・ハッチンソンがん研究センターがそこにあり、ヴァルカンはワシントン大学やメルクといったバイオテクノロジー関連の企業や機関にスペースを貸し出すことに成功しました。
この地域はバイオテクノロジーの拠点となる可能性を秘めているように見えました。その一方で、市内のビルに散らばるアマゾンの従業員たちは、経営陣に対し、全員を同じ場所に集めるよう強く訴えていました。2005年、アマゾンのビルのリース契約が数年残っていた頃、ショットラーはCEOのジェフ・ベゾスに、将来の不動産戦略について早期に検討するよう要請しました。ベゾスが唯一要求したのは、会社がシアトルに留まることでした。
当時は選択肢があまりありませんでした。クライス社は、ドバイで実績のあるマスタープラン開発会社エマール社と綿密な協議を進めていました。バルカン社はサウス・レイク・ユニオンでマンションなどのプロジェクトを建設していましたが、まだ十分な土地が残っていました。
両者は2007年初頭に交渉を開始し、その年の大半を交渉に費やした。賃貸条件の調整、市当局との協議、建築家とのプロジェクト計画などだ。同年12月、両社は合計160万平方フィート（約160万平方メートル）に及ぶ11棟の建物を賃貸する契約を発表した。契約は2016年まで続くはずだったが、結局は実現しなかった。
「もっと広いスペースが必要だったので、追加のスペースを借りました。ヴァルカンが用意してくれたキャンパスで席が動き始める頃には、もっと多くの人を収容できる必要があったからです」とショットラー氏は語った。
2010年、バルカン・キャンパスの大部分が建設中だった頃、アマゾンが予想以上に急成長していたため、ショットラー氏はさらに広いスペースを確保する任務を負った。クリーズとエマールの契約は不況の影響で破談となり、デニー・トライアングルの土地が候補地となった。
アマゾンは2012年、330万平方フィートの敷地面積を2億750万ドルで3つの区画に建設する計画を投じました。その後、2014年にはさらに別の区画を購入し、さらにタワーを建設する計画でした。しかし、それでもまだ足りず、昨年12月には別の区画の一部を購入し、17階建てのタワーを建設する計画です。
現在、アマゾンは見つけられる限りのビルを買い漁っており、バルカンとクライズは非常に有利な立場にある。アレン氏の会社は、サウス・レイク・ユニオン地区でほぼ独占的に建設を行ってきたが、その後、ユニバーシティ・ディストリクト、セントラル・ディストリクト、そしてベルビューのダウンタウンでもプロジェクトを進めている。
クライズ社は今もアマゾン・キャンパスの近くに広大な土地を所有しており、数ブロック先に巨大な高層アパートを建設中です。チャーリー・クライズ社は1940年代にこのプロジェクトのために3つの土地を1平方フィートあたり約40セント、総額約8,000ドルで購入しました。現在、これらの土地の価値は約3,000万ドル、1平方フィートあたり約1,500ドルです。
アマゾンは郊外への移転ではなく都市部に留まり、トレンドに逆らった。その理由の一つは、アマゾンがリスクを恐れず、たとえ必ずしも報われなくてもリスクを取ることをいとわない姿勢にある。これは、同社が今日まで貫いている中核的なリーダーシップ哲学の一つだ。
「間違いは起こるものです」と、ショットラー氏はこのキャンパス建設から学んだ教訓を振り返りながら語った。「間違いは問題ありません。あらゆる結果がどうなるかを正確に把握していれば、特に先駆的で新しいことをしようとしているのであれば、それはそもそも実験などではないのです。ですから、間違いを恐れず、大胆で大きな賭けに出ることを厭わない必要があります。」
