シアトルのダウンタウンにおけるオフィスから住宅への転用免除は、市内の住みやすさにとって味方となるのか、それとも敵となるのか?
チャック・ウルフ著
編集者注:このゲスト投稿は、もともと Chuck Wolfe の Resurgence: A Journey ブログに掲載されました。
ここで、都市部との関係についての議論や考察を一旦中断し、都市の住みやすさを微調整することが困難な試練である統治レベルに戻りましょう。
パンデミック後のダウンタウンに、ジェーン・ジェイコブスが描いたような、人間中心のオーバーレイを再現するには、様々なツールが必要です。よく話題になる錬金術の一つは、市長を含む魔法使いの力でオフィスを住宅に変えるというものです。
場所の政治
シアトル市ダウンタウン活性化計画に関連する法案において、ブルース・ハレル市長は先週、 既存の商業ビルの住宅用途への転用を奨励する提案を提出し、一歩前進しました。こうした転用は通常、問題が多く費用のかかるプロセスであり、比較的少数の空きビルや一部使用中のビルにのみ適用されますが、パンデミック後のあらゆるレベルの行政政策において最前線に位置付けられています。
今ではお馴染みの専門用語を使うと、この法律は、こうした転用に対する「障壁」とみなされているものを明確に排除し、転用プロセスにおけるコストを削減（そしておそらく控訴も制限）する。その論理は魅力的だ。住民が増え、歩行者が増え、街の注目度が上がり、より住みやすい街になる。
シアトル市議会で審議されるこの新法案は、既存の建物を他の用途から住宅に転用する場合、または既存の建物に住宅用地を追加する場合、設計審査基準の広範な免除を規定しています。また、 適格なプロジェクトを市の義務的住宅価格設定（MHA）要件から免除することにより、住宅用地への転用費用を 相殺することも目的としています。
これらの免税措置は、手頃な価格とインクルーシブな環境を誇りとし、自然環境と生活の質を重視している進歩的な都市にとって、直感に反するように思えるかもしれません。公平を期すために言うと、この法律は、手頃な価格の住宅が、最近州が認可したオフィスから住宅への転換に対する売上税免除に加え、市の他の施策によってもたらされることを暗黙のうちに前提としています。
シアトルにおける設計審査は近年、遅延の典型的悪夢として非難されてきました。設計審査の免除は、交通ハブ周辺の開発など、優先的な政策イニシアチブ（特定の基準が存在する場合、または条件が満たされている場合）にとって、おなじみのインセンティブとなっています。
復活のクロスチェック
昨年6月、GeekWireに寄稿した記事の中で、真に復興を遂げた都市の指標群を作成しました。その指標は、官民の経済発展促進機関にとって重要な定量指標を超える居住性パラメータを備えています。当時、ニュースで話題になった「アマゾンのオフィス大回帰」というニュースよりも、より定性的な尺度となることを意図していました。
9ヶ月経った今、オフィスビル転換がダウンタウンの復興に果たす役割を改めて強調するために、提案された指標を改めて提示するのは適切だと思われます。市長が提案した法案のこの章について、ダウンタウンの復興を示す10の指標と照らし合わせて、暫定的に簡単に考察してみましょう。
- 革新的な介入。この法案は革新的な介入であり、シアトル独自の工夫を凝らし、空き地や十分に活用されていない商業用不動産を住宅用に転用することを目指しています。
- 複合利用空間。 この法律は、商業・住宅用途の両方が許可されている区域において、既存の商業ビルを住宅用途に転用することを許可することにより、複合利用空間の創出を支援しています。
- 芸術的表現。 この法律は芸術的表現に直接言及しているわけではありませんが、空間の転換は、 市長のダウンタウン活性化計画に沿った創造的な取り組みの機会を提供する可能性があります。
- コミュニティ補助金: この法案は部分的に州の売上税の優遇措置を前提としており、ある意味ではコミュニティ補助金です (提案されている免除を考慮すると)。
- 安全確保。 明確には言及されていないものの、この法律は、ダウンタウン活性化計画とそれに伴う安全重視の精神に基づき、あらゆる背景を持つ家族や住民のためのコミュニティを創出することを示唆しています。
- 創造性と色彩を受け入れる。法律ではこの問題について明確に言及されていません。
- 街路の音と香りを増強する。法律ではこの問題について明確に言及されていない。
- 子どもの参加を促す。法律ではこの問題について明確に言及されていない。
- 景観の強調。明確には言及されていないものの、オフィスビルを住宅に改築すると、プロジェクトの設計によっては景観が向上する可能性があります。
- 「訪れる価値のある場所」というマインドセットを育む。この法律は、空きオフィススペースや十分に活用されていないオフィススペースを住宅コミュニティに転換することで、ダウンタウンを訪れる価値のある場所にします。
免除は意味があるのでしょうか?
義務的住宅購入可能額プログラムおよび設計審査プロセスの免除については、住宅擁護団体と市議会の間でさらに議論および討論される予定です。
以下に説明があります。
- MHA免除：MHAプログラムでは、新規開発事業に対し、実店舗型住宅の提供、または手頃な価格の住宅基金への拠出を通じて、手頃な価格の住宅供給に貢献することが義務付けられています。MHAの要件から住宅転換を免除することで、市は手頃な価格の住宅供給を増やし、より多様なコミュニティを確保する機会を放棄することになるかもしれません。これは、市の既存の住宅価格高騰という危機をさらに悪化させる可能性があります。
- デザインレビューの免除：シアトル（およびその他の都市）におけるデザインレビュープロセスは、政策、ガイドライン、および地域社会の意見に基づき、建築環境への美的貢献を確保することを目的としています。このプロセスから改築を免除すると、居住性という側面におけるデザインの質が損なわれるリスクがあります。
これらの免除は合理化とコスト削減を目的としていますが、そのメリットと潜在的なデメリットとのバランスを取る必要があります。より繊細なアプローチとしては、部分的な免除や、手頃な価格の住宅と設計品質を確保するための代替メカニズムの明確化などが考えられます。
例えば、プロジェクトの規模に応じてMHA（都市保健局）の拠出額を増額することが挙げられます。同様に、設計審査プロセスをカスタマイズまたは簡素化することで、地域住民からの意見を迅速に反映できる可能性があります。シアトルの近年の歴史において、このような駆け引きは目新しいものではありません。
バランス
市長室は先週の発表において、いくつかの支持的な引用文を示しましたが、パンデミック後の時代における場所の政治は慎重な実施が求められます。市のリーダーたちは、都市の住宅景観と建築環境にプラスの影響を与える共創を促さなければなりません。
市長の最新の取り組みは良いスタートだ。しかし、改善の余地があるかもしれない。
先日私が述べたロンドンのように、シアトルは形を変え、進化し、適応する存在であり、提案も同様に変化すると予想しています。
結局のところ、パンデミック後のシアトル市政には大きな課題が待ち受けています。行政の魔術師たちは、この街が人々が住みたいと思う場所であり続けるよう、万全を期さなければなりません。
