裏庭に解決策は？スタートアップ企業が都市型コテージへの新たなアプローチで住宅危機に挑む
多くの起業家と同じように、ブライアン・コプリー氏にも野心的で、そして少々ナイーブなアイデアがありました。シアトルの住宅価格高騰の危機に、約5万6000人の住宅所有者に自宅の裏庭にコテージを建てられることを示すことで、少しでも影響を与えられると考えたのです。住宅所有者はユニットを貸し出すことで利益を得ることができ、家を必要としている人々はそれを見つけることができ、彼の会社CityBldrはプロジェクトのコンサルティングやサービスを提供することで、わずかな利益を得ることができると考えました。
CityBldrは3月にAddaUnitを立ち上げました。このツールは、シアトルの住宅所有者に、自分の土地に付属住宅ユニット（ADU）を設置できるかどうかを示しました。何百人ものシアトル市民がこのツールを利用しましたが、実際に裏庭にコテージを建てる人はごくわずかでした。こうしたプロジェクトの立ち上げは、コプリー氏の予想以上に困難でした。住宅所有者は、大規模な建設プロジェクトに取り組むことに躊躇する傾向がありました。ADUの許可手続きは時間がかかる場合があります。さらに、シアトル市が裏庭にコテージを建てるための厳格な基準を緩和するかどうかを待っている住宅所有者もいます。
コプリー氏がAddaUnitを閉鎖しようとしていたところ、シアトルの住宅開発企業2社が事業を引き継ぐことになりました。AddaUnit.comの訪問者は現在、シアトルの住宅所有者の裏庭にホームレスの人々を住まわせるための自立型ユニットを建設するThe BLOCK Projectと、より伝統的なADU建設会社であるThe Cottage Companyに誘導されています。
CityBldrとAddaUnitの誤算は、裏庭のコテージという方程式を解くのがいかに難しいかを物語っています。しかし、起業家は難しい問題に惹かれます。テクノロジー産業が活況を呈する西海岸の都市では、住宅不足の解決策の一つとしてADUを再考しようとするスタートアップ企業が数多く登場しています。GeekWireは、住宅関連スタートアップ企業、建設会社、そして都市のリーダーたちにインタビューを行い、テクノロジー企業がこの複雑な課題にどのように取り組んでいるかを探りました。
課題
CityBldrは、シアトルにはADU設置可能な区画が5万6000区画あると推定していますが、実際にプロジェクトが進められているのはそのうちのごく一部に過ぎません。シアトル市議会議員のマイク・オブライエン氏は、シアトルにおける裏庭付きコテージに関する規制が厳しすぎることが原因だと考えています。過去25年間でシアトルの住宅所有者が建てた連結型アパートはわずか1,591戸、裏庭付きコテージはわずか579戸です。
シアトルの現行規則では、ADUの許可を取得するには、住宅所有者は路上外駐車場を建設する必要があります。母屋に路上外駐車場がまだない場合は、住宅所有者は2台建設する必要があります。ADUの最大面積は800平方フィート（約83平方メートル）であるため、少人数家族が住めるユニットを建設するのは困難です。裏庭にコテージを建設するには、少なくとも4,000平方フィート（約433平方メートル）、つまり1エーカー（約10分の1エーカー）未満の土地が必要です。賃貸目的でADUを建設する住宅所有者は、母屋に居住することが義務付けられているため、長期的に居住する予定のない居住者の入居を躊躇させる可能性があります。
オブライエン氏は、これらの規制の多くを撤廃または緩和する法案を提出しました。この提案は環境影響調査を終えたばかりで、6月25日までパブリックコメントを募集しています。この計画は、クイーン・アン・コミュニティ評議会を含む住宅所有者から反対意見が出ています。オブライエン氏はGeekWireに対し、住宅所有者が影響調査に異議を唱える可能性が高いため、立法プロセスは早くても2019年まで延期される可能性があると述べています。オブライエン氏は、この提案によりシアトルで約7万区画がADU（アディショナル・デューティー・ユニット）の対象となると見積もっています。
「これはかなり良い市場だ。住宅危機の際には、もちろん全員がそうするわけではないが、5％がそうするなら、それはかなりの数の建物だ」とオブライエン氏は語った。
シアトル市長のジェニー・ダーカン氏も、市の政策を通じてADU開発の促進に取り組んでいます。先週、ダーカン市長は、市が雇用する建築家が設計する、事前承認済みの裏庭付きコテージの設計許可を迅速化する計画を発表しました。
これはコプリー氏にとって朗報だ。同氏の会社は、土地所有者が土地の最も有効かつ最善の利用方法を決定するのを支援するソフトウェアを使用している。
「シアトルで何百、何千もの住宅を建てるのを阻む最大の要因は政府です」と彼は言った。「土地所有者が自宅の裏庭に住宅を建てることを許可する許可を得るためには、多くの官僚的な手続きを経なければなりません。」
住宅価格の高騰とホームレス問題は、全米の都市を悩ませている問題です。シアトル市は、今月初めに可決された物議を醸す新たな人頭税の財源を活用し、この危機に対処しようとしています。この税は市内で最も売上高の高い企業に課されますが、これは雇用創出企業への罰則と捉えられており、多くのテクノロジー業界はこれに反発しています。しかし、市と住宅支援団体は、大企業が自らの成長によって生み出された問題の解決に協力する必要があると主張しています。
ケーススタディ
裏庭コテージのゾーニングに関して言えば、シアトルは姉妹都市ポートランドから「一歩先」にある。これは、ポートランドで設立1年のスタートアップ企業DwellerのCEO、パトリック・クイントン氏の言葉だ。
Dwellerは、住宅所有者が一括購入または独自のリース契約を通じて取得できるADU（アデュプレックス・ユニット）を建設しています。住宅所有者がDwellerのプレハブ裏庭コテージを購入できない場合、同社は敷地内にコテージを無料で設置し、25年間の賃貸物件として運営します。収益は住宅所有者と70対30で分配されます。住宅所有者はいつでもDwellerからユニットを購入できます。
ポートランドでは、ADUを建設したい住宅所有者にとって規制上の障壁がほとんどないため、Dwellerはこのモデルを実証しています。ポートランドでは、住宅所有者がADUを建設する際に、規制上の障壁がほとんどありません。ポートランドで住宅を所有している人は誰でも、駐車場やその他の要件を設けることなく、裏庭にコテージを建てることができます。また、過去5年間、ポートランドはADUの開発を促進するため、ADU建設に関連する料金を免除してきました。
「一般的に言って、私たちは国内で最も進歩的なADU政策を持っていると言われています」とクイントン氏は語った。
西海岸の多くの都市と同様に、ポートランドも家賃の高騰と新規移住者の流入に悩まされています。市は住宅供給策の一つとして、ADU（自動販売機）規制の緩和を進めており、この戦略は効果を上げているようです。ポートランドでは、アメリカの他のどの都市よりも急速に裏庭付きコテージが増加しています。
Dwellerは現在ポートランドでのみ事業を展開しており、ADUは1棟が完成済みで、さらに4棟が開発中です。同社は次の市場としてシアトルを視野に入れていますが、同市がADU規制を緩和するかどうかを見守っています。
ここ数年、カリフォルニア州は裏庭付きコテージやグランニーフラットの建設に対する障壁を大幅に削減してきました。カリフォルニア州は、州内のすべての都市でこれらのユニットを合法化する法案を可決し、特定のADU設計を迅速化し、駐車場要件を緩和しています。その結果は劇的です。ロサンゼルスでは、ADUの許可申請件数が2016年の80件から2017年には1,970件に急増しました。オークランドでは99件から247件に、サンフランシスコでは394件から593件に急増しました。
革新者たち
Dwellerは、都市住宅という難しい分野で革新を起こそうとする太平洋岸北西部のスタートアップ企業の一つです。同社のビジネスモデルは、昨秋にシアトルで設立されたLoftiumの類似点と言えるでしょう。
ロフティウムは、シアトルの熾烈な競争が繰り広げられる住宅市場で、住宅購入者が優位に立てるよう支援しています。購入者は、自宅の一部をAirbnbで貸し出し、その収益の一部を同社に分配することを条件に、頭金の一部または全額を負担します。例えば、人気のエリアで住宅を購入したい顧客は、頭金として2万ドルを受け取り、12ヶ月から36ヶ月間、寝室を貸し出すことに同意し、Airbnbから得られる月間収益の70%をロフティウムに支払い、残りの30%を同社が受け取ることができます。
「裏庭にコテージを建てたり、地下室に母屋のユニットを増築したりすることで、住宅所有者はより多くの住居を確保し、自宅に住みながら家賃収入を得ることができ、将来売却する際には住宅価値を高めることができます」と、ロフティウムのCEO、イファン・チャン氏は述べています。「ロフティウムは、将来の住宅購入者がより多くの頭金を得られる手段も提供しています。まさにwin-winの関係です。」
これは住宅購入者にとってウィンウィンのメリットですが、ロフティウムのビジネスモデルは、居住者向けの長期賃貸ではなく、Airbnbのような短期賃貸に依存しています。オブライエン氏は、シアトルが裏庭にコテージを建てるハードルを下げたとしても、シアトルの賃借人のための恒久的な住宅を提供する代わりに、利益率の高い短期賃貸を選択する住宅所有者が多すぎるのではないかと懸念しています。
「Airbnbやその他の短期賃貸でこうしたサービスを利用していて、それが確かに問題を複雑にしている」とオブライエン氏は述べた。「私の視点からすると、この取り組みの背後にある熱意と熱意は、人々に長期滞在の選択肢を提供することにある。しかし、季節、場所、そして個人によっては、短期賃貸として利用する人もいるだろう」
シアトル市は12月、市の永住者向けに長期賃貸物件の十分な供給を確保するため、不動産所有者が2軒以上の短期賃貸物件を運営することを禁止する新たな規制を可決しました。オブライエン氏は、市がAirbnb事業者を規制するのはここまでだと述べましたが、裏庭にコテージを建てて長期賃貸にすることを約束する住民には、何らかのインセンティブを与える可能性を示唆しました。
ロフティウムやドゥエラーに加え、ロサンゼルスのカバーやシアトルのブロカブルなど、住宅所有者がより安価に設置できるよう、プレハブの裏庭コテージを建設するスタートアップ企業も数多くある。
Blokable の共同創業者であるアーロン・ホルム氏とネルソン・デル・リオ氏によると、裏庭のコテージが拡張可能な住宅ソリューションになるためには解決しなければならない 3 つの主要な問題があり、前述のスタートアップはそれらの問題のそれぞれに取り組んでいるとのことです。
まず、CityBldrのように、裏庭コテージに適した敷地を体系的に特定する必要があります。次に、住宅所有者はADU（アディショナル・ユニット）のためのより良い資金調達オプションを必要としており、DwellerとLoftiumはこれを提供することを目指しています。市当局も許可費用を削減することで、この取り組みを支援できます。最後に、裏庭コテージは迅速かつ効率的に、そして手頃な価格で建設する必要があります。これは、Blokable、Coverなどのプレハブ住宅建設業者が取り組んでいる分野です。
「シアトルは主に戸建て住宅向けに区画されており、過去10年間で地域経済は22万人の新規雇用を創出しました」とホルム氏は述べた。「住宅問題は地域全体の問題であり、シアトルとその周辺地域で、戸建て住宅、集合住宅、高級住宅、手頃な価格の住宅、新しいコンセプトの住宅、裏庭付きコテージなど、あらゆる住宅を建設する必要があります。私たちは、新しい技術と能力を用いて、より迅速かつ高品質で、より費用対効果の高い住宅を建設すべきです。」
全体像
住宅イノベーターや議員たちは、都市の裏庭付きコテージの供給を増やすことが住宅危機の万能薬ではないことを注意深く認識しています。むしろ、ADUは都市開発のツールキットにおける多くのツールの一つとなるべきです。
ホルム氏が指摘したように、ブリティッシュコロンビア州バンクーバーは、進歩的な ADU 政策にもかかわらず、深刻な住宅価格高騰の危機に直面しています。
「これはパズルの一部であり、やる価値はあるが、何千もの住宅を建てる必要があり、裏庭にコテージを建てるだけでは十分ではないだろう」と彼は語った。
しかし、シアトルや他の都市では、ADU を追加することで、低所得の住民でも、その多くが一戸建て住宅専用に指定されている最も魅力的な地域の一部に住むことができるようになる。
「多くの場合、そうした地域は最高の学校や公園などにアクセスできるのです」とオブライエン氏は述べた。「そのため、最も魅力的な地域の中には、住民の大部分が立ち入りを禁じられている地域もあります。しかし、裏庭付きコテージがあれば、こうした地域に新しいタイプの住宅を導入し始めることができます。そして、誰もがその恩恵を受けると確信しています。」
