Airbnbの抑制：シアトルの住宅価格高騰で不動産所有者が規制案に反応
ジョーダン・シュワルツさんは、シアトルにある義母用の地下アパートを長期賃貸物件からAirbnbのリスティングに転換したことで、年間収入が2倍以上に増えました。この莫大な利益に刺激され、彼は所有する3ユニットの建物内の別のアパートもAirbnbの賃貸物件に転換しました。
「昨年、ユニットの1つをAirbnb向けに改装したところ、すぐに収入が3倍になりました」と、シアトルのスタートアップ企業PathableのCEO、シュワルツ氏は語る。「入居者が退去するにつれ、他のユニットも改装中です。2つ目のユニットは今週末にAirbnbで公開される予定です。」
しかし、シアトル市長のエド・マレー氏と市議会議員のティム・バージェス氏が提案した、Airbnb、HomeAway、VRBOなどが提供する短期賃貸に新たな制限を課すことを目的とした新規制により、これらの計画は妨げられる可能性がある。
この提案は、短期賃貸事業者を2つのグループに分けます。1つは賃貸物件に居住している住宅所有者、もう1つは居住していない住宅を賃貸している不動産所有者です。バージェス氏とマレー氏は、後者のグループは賃貸事業を「気軽な」副収入を得る手段というよりは、むしろビジネスとして運営していると主張しています。
市が新たな規制を施行した場合、物件を主たる居住地として使用しない短期賃貸事業者は、年間90日を超えて物件を貸し出すことができなくなります。また、この規制により、物件所有者と短期賃貸プラットフォームは新たな種類の免許を取得することが義務付けられます。この提案では、短期賃貸とは29泊以下のホテル以外の予約を指します。
AirbnbとHomeAway（Expedia傘下のバケーションレンタルネットワークで、VRBOなどの類似サイトも含む）は、短期賃貸業界の巨人です。近年急速に成長し、従来のホテルからかなりのシェアを奪っています。これらのプラットフォームは、物件所有者が部屋やユニット全体を同業者に貸し出すことを可能にし、「オルタナティブ・アコモデーション（代替宿泊施設）」と呼ばれる数十億ドル規模の新たな産業を形成しています。
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バージェス氏とマレー氏は、収益性の高いAirbnbのリスティングに押されて、不動産所有者が物件を短期賃貸に転用し、市場から住宅を売却していることを懸念している。彼らは、提案されている規制によって、本来であれば居住者に長期賃貸を提供する場所でホテルのような事業を営む家主の意欲が減退すると考えている。彼らは、AirbnbとVRBOの抑制が、主にシアトルのテックブームによって引き起こされている住宅価格高騰の解決に役立つことを期待している。
提案された規制はシアトル住民と不動産所有者の間で大きな議論を巻き起こした。
シュワルツ氏は、今回の変更について複雑な思いを抱いている。「この法律は明らかに私の賃貸物件に打撃を与えるでしょうが、理解していますし、必ずしも反対しているわけではありません」と彼は言う。「私は手頃な価格のアパートを市場から撤退させ、Airbnbで貸し出しています。これはシアトルにとって良くないことです。だから、仕方ないですね」
これらの規則はシュワルツ氏にとって望ましい効果をもたらすだろうが、正しいアプローチだと確信している人は皆ではない。GeekWireはシアトルのAirbnb運営者に、提案された規制についてどう思うか、そしてどのような影響を予想しているかを尋ねた。
Airbnb運営者への影響
この提案の目的は、商業的に運営される短期賃貸を減らす一方で、個人が所有物件や空き部屋を「カジュアル」な形で貸し出すことを許可することです。しかし、一部の住宅所有者は、この新しい許可制度に落胆していると述べています。
ウェストシアトル在住のベッツィー・ベルさんを例に挙げましょう。彼女は退職後の固定収入があり、また友人との交流も楽しみたいため、空き部屋を貸し出しています。彼女は貸し出している物件の主たる居住者であるため、90日間の期限は適用されません。しかし、営業許可の取得は必要です。ベルさんは空き部屋を90日以上（年間約200日）貸し出しているため、新たに短期賃貸事業者の営業許可も取得する必要があります。その取得には、物件が主たる居住地であることの証明、賠償責任保険、宿泊客用の現地連絡先、物件が法令に適合していることを証明する署名入りの宣言書、そして安全条例の遵守などが必要です。
「私のような住宅所有者にとっては、規制が過剰だと感じています」と彼女は語った。「（私のように）自宅に住み続けたい未亡人で、退職後の収入が一定で、たまにゲストに付き添ってもらいたいと考えている人にとって、事業許可の取得は難しいかもしれません。自宅から出て、その場所全体が収益を生み出すミニホテルになる人々や、アパートの長期賃貸市場から賃貸ユニットを引き抜こうとする人々を規制することには、価値があると思います。」
シアトルのスタートアップ企業SkyKickの副社長、エリック・ジュエット氏にとっても、ライセンス取得のプロセスは気が滅入るものだった。彼と妻は2014年に自宅を購入し、地下室の義母を長期賃貸に出すつもりだった。ところが、長期賃貸に必要な許可が物件にないことに気づき、落胆した彼らは2015年にAirbnbに物件を掲載した。ジュエット氏によると、物件は短期賃貸のライセンス取得の要件を満たしている可能性が高いものの、個人住宅所有者にとっては手続きが煩雑すぎるという。
「息子が生まれる予定なので、両親がそこに住み続けられるように柔軟に対応したいので、永久に貸し出すことはしたくありません」と彼は言った。「ですから、もし規制があまりにも厳しくなれば、おそらく市場から撤退するでしょう。」
こうした懸念にもかかわらず、バージェス氏は、新しい規制は商業的な運営を制限しながら、一時的な短期賃貸人を保護するように設計されていると主張している。
「明らかにホストに経済的利益をもたらしています」と、市議会議員はGeekWireのインタビューで語った。「私たちはそれに干渉するつもりはありませんが、シアトルの多くの住宅を現在の長期賃貸ではなく短期賃貸に転換している商業事業者を規制したいと考えています。そこが市の切実な利益が作用するところだと思います。…どうすれば、長期賃貸住宅のストックを守りながら、同時に住宅所有者がこれらの賃貸プラットフォームとそのサービスを利用して副収入を得ることができるのでしょうか？」
答えるのが難しい質問です。ジュエット氏、ベル氏、そしてシュワルツ氏の経験は、関係者全員が同じ技術とモデルを使用している状況で、あるグループを保護しながら別のグループを制限することがいかに困難であるかを示しています。しかし、シュワルツ氏のケースは、意図された法律の効果を示す一例です。
「もしこの規制がそのまま可決されれば、私は引き続き自宅である義母の部屋をAirbnbで貸し出すが、3ユニットのアパートのユニットをAirbnbのユニットから長期賃貸に転換するつもりだ」と彼は説明した。
シアトルの規制
リベラルな政治、急成長を遂げるテクノロジー・ビジネスセクター、そして破壊的技術の早期導入といった要因により、シアトルは規制制定において特有の課題を抱えています。短期賃貸に関する規制案（そして過去のギグエコノミーサービス規制の試み）をめぐる議論は、多くの市民の利害の対立を如実に示しています。
先週、GeekWire に掲載された風刺的な論評の中で、Pioneer Square Labs の共同設立者である Greg Gottesman 氏は、他のテクノロジーに対するいくつかの極端な制限を提案して、この新しい規則を批判した。
「シアトルの肥満を抑制するには、シアトル市民が利用できるOpenTableの予約数を月1件に制限すべきだ」と彼は冗談めかして言った。「シアトルの離婚率を下げるには、市内でのTinderのスワイプ回数を月15回に制限すべきだ」
テクノロジー業界やビジネス界の多くの人々は、ゴッテスマン氏と同様に、提案された規制は的外れだと考えている。しかし、競争の激しい賃貸市場に苦しむ住民は、シアトル議会に何らかの救済策を期待している。
「現在、シアトルでは、コンドミニアム、アパート、個人住宅など、4,000～5,000戸の住宅がこれらの賃貸プラットフォームで提供されていると推定されています」とバージェス氏は述べた。「Airbnbによると、2009年以降、利用者数は毎年倍増しており、これは大きな成長分野であることが分かります。」
バージェス氏によると、短期賃貸事業者（年間90日未満の賃貸）の約80%は今回の変更の影響を受けないという。彼は、商業宿泊施設のように運営している不動産所有者の20%をターゲットにすることを意図している。
不動産所有者の一人であるシュワルツ氏は、新しい規則がシアトルの住宅価格高騰の悩みを緩和するのに役立つだろうと信じている。
「自由市場の私は『おい、これは私の財産だ、好きなように貸していいはずだ』と言う。でも、社会正義の私は『これは地域社会にとって良いことだし、私の賢明な最善の利益になる』と言う。結局、私は社会正義の私の側に立たざるを得ない」と彼は言った。
一方、ジューエット氏は、新しいルールは単なる見せかけだと考えている。
「提案されている規制は、市議会が家賃高騰に苦しむ人々を気にかけていることを示すための、純粋に政治的な策略のように思えます」と彼は述べた。「家賃高騰に何の効果も及ぼさないと思いますし、市がもっと大きな効果を発揮できる対策は他にもたくさんあります。」
プライバシーに関する懸念
新たな政策の下、AirbnbやVRBOなどの企業は、新たな規制ライセンスを取得するために、市に一部のデータを提出することが義務付けられます。また、レンタル事業者の名称と住所、そして過去12ヶ月間にプラットフォーム上で事業者が貸し出した宿泊数を四半期ごとに提供することが義務付けられます。
オンライン規制に反対する非営利ロビー団体インターネット協会のカリフォルニア州政府担当ディレクター、ロバート・キャラハン氏は、この措置が及ぼす影響について懸念している。
「個人は、オンライン上で、自分の情報が理由なく政府の執行機関に引き渡されないという正当な期待を抱いています」と彼は述べた。「この提案は、オンラインプラットフォームに対し、シアトルで事業を行うためだけにユーザー情報を定期的に引き渡すことを義務付けることで、このプライバシーの原則を覆すものです。これは不適切な執行アプローチであり、インターネット経済に広範な悪影響を及ぼす可能性があります。」
バージェス氏は、これらのデータはシアトルの企業が既に提供を義務付けられている情報と何ら変わりないと述べ、プライバシーに関する懸念はこの問題とは無関係だと考えている。
「市は、Airbnbで宣伝されている物件に宿泊するゲストやサービスを利用する人々に関する情報を求めるつもりはありません」と彼は述べた。「しかし、市の事業免許保有者の場合と同様に、ホストや運営者については把握するつもりです。」
それでも、データ要件は、ジュエットのようなシアトルの短期賃貸業者の一部を憤慨させている。
「ホテルや家主が市にこの情報を提供するよう求められているという話は聞いたことがない。これは甚だしい権力の乱用であり、全く不必要だ」と彼は語った。
おそらくシュワルツ氏はこれまでずっと（カジュアルではなく）商業的に賃貸物件を運営してきたため、市がAirbnbにこの情報を要求することに不快感を覚えていないのだろう。
「もし私がレストランを経営していたら、営業許可を得るためには市に店の所在地を伝えなければならないでしょう」と彼は言った。「ですから、私が宿泊施設を貸し出す事業を営んでいる場所を市が知っていても問題ないと思います。」
シアトル市議会は、バージェス氏が委員長を務める手頃な価格の住宅、近隣地域、財政委員会の会合で、提案された規制について初めて議論を6月15日に行う予定だ。市議会は暫定的に7月下旬にこの提案について採決する予定だ。
